리스크 큰 통합개발 대신…공공·민간 단계별 착공

공공이 주도해 도로·공원 구축
2028년부터 20개 획지 민간개발

서울시가 용산국제업무지구 개발 계획을 발표한 5일 오세훈 시장(오른쪽)이 용산정비창 부지 개발 모형을 살펴보고 있다. 강은구 기자

10여 년 만에 다시 추진되는 서울 용산국제업무지구 개발계획을 두고 업계에서는 ‘100층 랜드마크’에 대해 우려의 목소리가 나오고 있다. 막대한 프로젝트파이낸싱(PF) 부담과 공사비 증가로 사업 중단의 늪에 빠지는 ‘초고층의 저주’가 재연될 수 있어서다. 서울시도 이 점을 고려해 창의적 디자인만 갖춘다면 초고층 건물을 고집하지 않을 것으로 알려졌다.

5일 발표된 용산국제업무지구 개발계획에 따르면 서울시는 중심지인 국제업무존에 최대 용적률 1700%를 적용해 100층 안팎의 랜드마크를 짓기로 했다. 중심에서 주변으로 낮아지는 스카이라인을 구성할 계획인 만큼 용산국제업무지구에서 가장 높은 건축물로 추진된다. 주변에 오피스와 마이스(MICE: 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회), 호텔, 전망대 등이 들어설 예정이다.

서울시 내부에서도 개발계획 구상 단계부터 초고층 랜드마크 건립에 대한 우려가 있었던 것으로 전해졌다. 2010년 추진 때도 일명 ‘트리플원’으로 불린 111층짜리 랜드마크가 계획됐다. 50층 이상 초고층 빌딩을 지으려면 공법과 자재를 달리 적용해야 하고 화재 방지 등의 규제도 엄격하다.

서울시는 층수 계획을 유연하게 적용할 예정이다. 서울시 관계자는 “층수보다는 구체적인 디자인에 신경 쓰는 게 세계적인 트렌드”라며 “민간사업자의 건축계획을 보고 인허가 때 경제 상황에 따라 가이드라인을 유연하게 적용할 것”이라고 설명했다.

서울시는 과거 문제가 된 통합개발 방식을 획지별·단계별 개발로 바꿨다. 2010년에는 한국철도공사(코레일) 롯데관광 삼성물산 등 30곳으로 구성된 프로젝트금융투자회사인 드림허브가 민간사업 시행자로 나서 토지 매입 단계부터 기반시설 인허가 등 모든 과정을 통합해 추진했다. 이번에는 코레일과 서울주택도시공사가 사업시행자로 나선다. 공공이 주도해 내년부터 2028년까지 1단계로 토지를 조성하고 도로, 공원 등 도시기반시설을 먼저 구축할 계획이다.

2028년부터는 2단계로 획지별 개발이 이뤄진다. 도시기반시설 위에 20개로 나뉜 획지를 민간사업자가 분양받아 서울시와 협의해 건축물을 짓는 방식이다. 시는 도시혁신구역을 지정하거나 창의혁신디자인 인센티브를 적용해 개별 건축물의 사업성을 높이고 고밀 개발을 유도하겠다는 방침이다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com