수도권에 대단지 아파트 많아진다…재건축 필수조건 된 '이것'

1기 신도시·서울 단지간 통합시 인센티브
안전진단 면제해주고 추가용적률도 부여

"이해관계 달라…사업속도 더 느려질수도"

정부가 용적률이 높은 1기 신도시 단지들의 재건축 문턱을 낮추는 조건으로 ‘통합 재건축’을 내걸었다. 서울시 역시 통합 재건축시 용도지역상향 등을 적극 검토하기로 하면서 수도권에 단지와 단지를 묶은 대규모 재건축이 활성화될지 관심이 쏠린다.

10일 정비업계에 따르면 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 세부 시행령에는 특별법을 적용받는 지역에서 통합 재건축을 추진하면 준공 30년이 되지 않아도 안전진단을 면제한다는 내용이 포함됐다. 특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서, 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 조건이다. 예정구역 내 통합할 수 있는 다른 단지가 없는 경우에는 한 개의 단지도 특별정비예정구역으로 지정해 안전진단 면제가 가능하도록 한다.

특별정비구역의 경우 주거단지는 25m 이상 도로로 구획된 블록 단위로 통합 정비하는 것을 원칙으로 삼는다.

이른바 1기 신도시 특별법으로 불리는 노후계획도시법은 1990년대 높은 용적률을 적용받아 지은 단지들을 겨냥하고 있다. 이 법을 활용 하면 용적률을 법정 상한의 150%까지 높여준다. 3종 일반주거지역(법정 상한 용적률 300%)은 450%까지, 준주거지역(500%)은 최대 750%까지 용적률 완화 혜택을 받을 수 있다.

적용 대상은 기본적으로 100만㎡ 이상 택지이지만, 기준을 밑돌더라도 택지와 합쳐 특별법을 적용받을 수 있다. 정부 추산에 따르면 이법에 따라 재건축을 추진할 수 있는 곳은 서울 강서구 가양, 경기 수원시 정자, 하남시 신장 등 전국 108개 택지지구의 215만 가구에 달한다. 경기도에서는 용인 수지1·수원 매탄1· 의정부 송산·고양 행신 등이, 산업단지 배후택지 중엔 경기 안산 반월·충북 오창과학·전남 영암 대불·경남 창원 등이 이 법을 적용받을 수 있다.

서울시 역시 지구단위계획을 통해 통합재건축 단지에 대한 인센티브를 늘리고 있다. 지난달 서울시 도시·건축공동위원회를 통과한 ‘이촌아파트지구 지구단위계획(안)’에 따르면 현대한강과 동아그린은 통합 재건축을 할 경우 3종일반주거지역(용적률 최대 300%)인 용도지역을 준주거지역(용적률 최대 500%)으로 상향 받을 수 있다. 해당 단지들은 현재 용적률이 384%에 달해 사실상 재건축이 불가능했던 곳들이다. 서울시는 앞서 여의도 지구단위계획을 짤 때도 목화·삼부아파트(구역1)와 장미·화랑·대교아파트(구역2)이 통합 개발할 때 허용용적률을 더 주는 식으로 통합개발을 유도하고 있다.

통합 재건축은 도시 계획적 측면에서 장점이 많다. 일관된 건물 높이와 밀도를 유지할 수 있을 뿐 아니라 녹지공간 등 기반시설을 확보하고 상업시설 문화시설 등을 배치할 때도 효율적으로 대응이 가능하다. 해당 단지 입장에서도 ‘규모의 경제’로 인해 사업성이 좋아진다.

다만 실제 통합재건축이 활성화될 수 있을지에 대해선 회의적인 시각이 많다. 단지마다 복잡한 이해관계 때문에 무산된 사례가 많았기 때문이다.

통합 재건축을 추진했던 여의도 삼부, 목화아파트는 단독 재건축으로 전환했다. 서울 강남구 일원동 일원개포한신·개포우성7차·개포현대4차와 용산구 이촌동 한가람 등 인근 5개 아파트를 통합해 리모델링을 추진했던 통합 리모델링 사업도 결국 같은 수순을 밟았다.

정비업계 관계자는 “단지마다 대지지분이 다르고 교통, 학군 등 입지도 차이로 인해 갈등이 커질 수밖에 없다”며 “오히려 사업 속도가 늦어질 수도 있어 통합 재건축이 활성화될 지 여부는 좀 더 두과 봐야 할 것”이라고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com