가계부채 늘자 연내 전세대출에 DSR 적용 추진…1주택자 먼저 시행할 듯 은행 건전성 도움되지만 임차인은 대출액 감소, 임대인은 보증금 반환 부담 월세 전환 늘고 싼 전세로 밀려날 수도…"시장 파장 고려 제한적 시행을"
정부가 올해 안에 전세자금대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하기로 하면서 전세 DSR이 전세시장의 큰 변수로 떠오르고 있다. 전세대출의 DSR 적용은 임차인에 대한 대출 가능액 축소는 물론, 임대인의 전세 반환 문제로 이어질 수 있어 실제 시행 범위에 따라 임대차 시장에 적지않은 파장을 불러올 수 있다.
한 번도 경험해보지 않은 전세대출 DSR의 적용 수위에 시장의 관심이 쏠리고 있다.
◇ 정부, 연내 전세대출에 DSR 적용키로…1주택자부터 시행 유력 지난달 금융위원회가 발표한 '2024년 주요업무 추진계획'에 따르면 정부는 올해 안에 DSR 규제를 전세자금대출로 확대 적용하는 안을 추진한다. 그간 주택담보대출과 달리 전세대출은 DSR 적용 대상에서 제외했는데, 최근 가계부채가 급증하자 가계부채 관리를 위해 도입을 결정한 것이다.
한국은행의 '2023년 12월중 금융시장 동향'에 따르면 지난해 말 기준 정책모기지론을 포함한 은행권 가계대출 잔액은 총 1천95조원에 달한다.
국제금융협회(IIF)가 발표한 지난해 3분기 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 104.5%로 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 가장 높고, 100%를 넘는 국가도 한국이 유일했다. DSR은 자신의 연 소득 가운데 빚을 갚는데 필요한 원리금의 비율이 소득의 40%(은행 기준, 비은행권은 50%)를 넘지 않도록 제한하는 것이다.
연 소득이 1억원인 근로자라면 원금과 대출 이자의 합이 연간 4천만원을 넘지 않게 대출액 상한이 묶이는 셈이다.
금융 전문가들은 그동안 전세대출도 주택담보대출과 마찬가지로 차주의 상환 능력을 고려한 DSR을 적용해야 한다고 주장해왔다. 이는 은행자본의 건전성 확보를 위한 국제기준인 '바젤협약'과도 관련이 있다.
바젤협약은 금융위기가 발생했을 때 은행의 손실흡수능력을 제고하기 위해 은행 자기자본 비율에 따라 대출액을 제한하는 것으로, 은행이 가계대출을 줄이고 기업대출을 늘려야 유리해진다.
이 때문에 정부는 지난 2021년에도 전세대출에 DSR 적용 여부를 검토했으나 당시 서민 주거불안 등을 이유로 포기했다.
그러다 최근 또다시 가계부채 문제가 불거지자 미래 금리변동의 위험을 반영하는 '스트레스 DSR' 도입 방안과 함께 전세대출의 DSR 카드를 꺼내들었다.
최근 들어 전세대출은 가계부채 문제뿐 아니라 전세사기의 원흉으로 지목되기도 했다.
시세보다 높은 전세 대출이 가능하다 보니 전세 보증금이 상승해 무자본 갭투자가 성행하고, 신축 빌라 전세사기와 역전세로 이어져 결국 임차인 피해와 주택도시보증공사(HUG) 보증 부실을 초래했다는 것이다.
정부는 연내 전세대출 DSR을 시행하되, 그 파장을 고려해 일단 적용 대상은 축소할 것으로 알려졌다.
무주택자는 배제하고, 주택을 한 채 보유한 사람이 추가로 전세대출을 받는 경우 이자 상환분에만 DSR에 포함하는 방안이 거론되고 있다.
현재 2주택자에 대해서는 아예 전세대출이 금지된다.
HUG에 따르면 지난해 전세자금대출을 위한 보증서 발급 건수는 총 21만8천100건으로, 이중 1주택자 비중은 8.53%(1만8천600여건)에 이른다.
전세대출보증은 주택금융공사(HF)가 절반 이상의 비중을 차지하고 있는 것을 고려하면 줄잡아 연 4만∼5만명 이상의 임차인이 DSR 규제를 받게 되는 것이다.
정부가 만약 DSR 적용 대상을 무주택자로 확대하면 대상은 수십만명으로 늘어난다.
금융위는 현재 구체적인 적용 대상과 적용 시기 등을 결정하기 위한 시뮬레이션을 진행 중이다.
추후 전세 DSR 적용 대상을 확대할지 여부는 제도 시행 후 시장 영향 등을 봐가며 결정할 것으로 보인다.
◇ 월세 전환·전세 엑소더스 가속화 전망 과거 전세자금대출 지원은 정부가 전셋값이 급등할 때마다 사용했던 서민주거안정 대책 가운데 하나였다.
당장 주택공급을 늘려 전세시장을 안정시킬 수 없기 때문에 전세대출을 확대하고 금리를 낮춰 세입자에게 치솟는 전세보증금을 올려줄 수 있는 여지를 주는 것이다.
이 때문에 전세자금대출에 DSR을 적용하는 것은 상당히 예민한 문제다.
매매에 영향을 미치는 주택담보대출과 달리 전세대출은 자칫 임차인의 주거 불안으로 이어질 수 있어서다.
정부가 1주택자로 적용 범위를 좁히더라도 직장·학교 등의 문제로 지방에 1주택이 있고 서울에서 전세를 사는 임차인들은 당장 DSR 걱정을 해야 한다.
정부의 구체적인 시행 방안을 봐야겠지만, 전세자금대출이 줄면 전셋집을 구할 때 자기 자금 부담이 커질 수밖에 없다.
DSR 심사에서 대출액이 기존 대출금보다 줄어들면 임차인은 기존에 받았던 전세자금대출 일부를 상환해야 할 수도 있다.
부족한 보증금 때문에 보증금 일부를 월세로 돌리는 '전세의 월세화'는 더욱 가팔라질 전망이다.
임차인의 주거비 부담도 그만큼 커진다.
고금리 상황에서는 전월세전환율보다 은행 이자가 높지만, 금리가 내려가면 그 반대가 된다.
전셋값이 싼 외곽이나 수도권으로 밀려나는 '전세 엑소더스'도 지금보다 심화될 수 있다.
전세대출 DSR 적용은 비단 임차인만의 문제로 그치지 않을 전망이다.
임대인은 대출액이 줄어든 임차인이 보증금 감액과 월세 전환을 요구할 경우 그만큼의 보증금을 돌려줘야 하는 부담이 생긴다.
최근 1∼2년간 전세금 반환 문제로 임대인과 임차인 모두 고통을 겪었던 역전세의 혼란이 더 심해질 수 있다는 얘기다.
임대인이 보증금을 반환해줄 돈이 없으면 재계약을 포기하고 새 임차인을 구해야 하는데, 계약갱신청구권 때문에 기존 임차인을 내보내기가 쉽지 않을 것이라는 전망도 나온다.
부동산 전문가들은 당장 무주택자와 저가 주택 및 저소득층 전세 등은 DSR 적용 대상에서 제외하는 등 범위를 최소화해야 한다고 주장한다.
급진적인 제도 도입은 임대차 시장에 후폭풍이 큰 만큼 시장 상황에 따라 탄력적인 대응해야 한다는 주문도 나온다.
그러나 국제적인 추세에 따라 전세대출에 규제가 필요하다는 의견도 적지 않다.
전세 대출이 축소되면 점차 전셋값 거품이 감소해 가격이 떨어지고, 이로 인해 갭투자가 줄어 장기적으로 집값도 안정되는 긍정적인 효과도 기대할 수 있다는 것이다. 국토연구원 박진백 박사는 "가계부채 문제, 무자본 갭투자 등의 부작용을 막기 위해 전세자금대출도 차주의 소득 범위 내로 제한하는 것은 장기적으로 바람직한 방향"이라며 "다만 임차인의 주거안정과 주택 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상되는 만큼 시장 상황을 면밀히 검토해 순차적, 단계적으로 추진해야 한다"고 말했다.