"뉴욕 상업용 부동산 부실에도 고급 오피스는 끄떡없어"[뉴요커 이야기]

마크 노먼 뉴욕주립대 쉑 부동산 연구소장 간담회

상업용 부동산 부실 커지고 있지만
고급 오피스 수요는 견조
웰스파고, 허드슨 야드에 사무공간 2만 8000㎡ 확장

"주택 가격 올해 안에 내려가지 않을 것"

미국 뉴욕에서 상업용 부동산 부실 문제가 커지고 있지만 허드슨 야드와 같은 고급 오피스 건물들은 이같은 문제에서 빗겨나 있는 것으로 나타났다.

마크 노먼 뉴욕주립대 산하 쉑 부동산 연구소장(사진)은 22일(현지시간) ‘2024년 미국 부동산 전망’ 간담회를 갖고 “허드슨 야드와 같은 ‘클래스 A’ 건물들은 공실이 거의 없어 상업용 부동산 부실 문제를 겪고 있지 않다”고 설명했다. 실제 미국 대형 은행인 웰스파고는 최근 허드슨 야드에서 약 2만 8000㎡의 사무 공간을 더 임차한다고 발표했다.

노먼 소장은 이같은 흐름 때문에 뉴욕 상업용 건물주들도 공간을 리모델링해 상대적으로 고급 수요를 끌어들이려고 노력하고 있다고 전했다. 그는 “뉴욕의 주택난으로 상업용 건물의 공실을 주거용으로 전환하고 싶어도 세대별 화장실과 부엌을 마련하기 위한 공사 비용이 만만치 않다”며 “인건비와 자재비가 급등한 탓이다”고 설명했다.

현재 뉴욕 상업용 부동산의 공실률은 평균 19% 수준이다. 원격 근무 확산으로 인한 공실이 늘고 고금리로 인한 이자 부담이 커지는 이중고를 겪는 중이다.

상업용 부동산을 주거용으로 전환하는 것마저 힘든 상황에서 뉴욕시의 주택난은 가중되고 있다. 노먼 소장은 “뉴욕시 주택 공실률은 1.4%로 역사적으로 낮은 수준”이라며 “공실이 거의 없다는 뜻으로 해석할 수 있다”고 말했다. 지난해 말 기준 뉴욕시 맨해튼의 주택 임대료 중윗값은 4000달러 수준이다.

노먼 소장은 특히 현재의 주택 소유자들이 미국의 중앙은행(Fed)이 기준금리를 큰 폭으로 올리기 전에 주택담보대출을 받았기 때문에 새집으로 이사할 수요가 과거보다 줄었다고 짚었다. 2022년 이전에 연 3% 수준으로 대출받았다면 최근엔 금리가 연 7% 수준으로 올랐기 때문이다.

노먼 소장은 또한 올해 안에 주택 가격 하락을 기대하기는 힘들다고 선을 그었다. 그는 “건축 자재 또한 인플레이션 영향으로 가격이 너무 오른 데다, 인건비도 쉽게 떨어지지 않을 것이기 때문에 건설업자들이 주택을 새로 짓기 힘들다”고 분석했다.

뉴욕=박신영 특파원 nyusos@hankyung.com