상암 DMC·GBC 설계변경…서울 100층 건립 '없던 일'

부동산 프리즘

몇 년 새 건축비 급등하며
수익성 맞추기 더 힘들어져
용산 초고층 추진도 난항

서울에서 추진되던 초고층 랜드마크 건립 계획이 잇달아 무산 위기에 직면했다. 각종 규제로 초고층 건축 수익성을 맞추기 어려운 데다 공사비까지 급등하고 있어서다. 서울시가 이달 초 ‘세계 최대 규모 수직 도시’로 개발 계획을 구체화한 용산국제업무지구 역시 ‘100층 랜드마크’가 들어서기 어려울 것이란 관측이 나온다.

23일 개발업계에 따르면 서울시는 20년째 빈터로 남아있는 마포구 ‘상암DMC 랜드마크 용지’ 매각에 착수했다. 오는 5월 28일까지 신청서 및 사업계획서를 받고 6월 우선협상대상자를 선정할 방침이다. 대상지인 상암동 1645·1646 일대는 수익성 문제로 5회 입찰에도 매각에 실패했다. 이번에 서울시가 제시한 공급 가격은 8365억원이다.

서울시는 이번 입찰에서 층수 여건 없이 랜드마크 건물이면 된다는 조건을 내걸었다. 해당 부지는 애초에 133층으로 계획됐지만 사업성 문제로 100층으로 낮춰 잡았다. 유찰을 거듭하면서 100층 계획마저 사실상 물 건너갔다는 게 시장의 반응이다.

현대자동차그룹이 강남구 삼성동에 짓는 글로벌비즈니스센터(GBC)도 당초 계획했던 105층이 아니라 55층으로 가닥이 잡혔다. 현대차 측이 지난 7일 서울시에 제출한 설계 변경안에 따르면 55층 높이 2개 동과 이보다 낮은 저층 4개 동으로 층고가 바뀐다. 2019년 지하 7층~지상 105층, 569m 높이로 건축허가를 받았지만 공사비 부담이 커지자 초고층 계획을 재검토하기로 한 것이다.

50층 이상 초고층 빌딩을 지으려면 공법과 자재를 달리 적용해야 하는 데다 화재 방지 등의 규제도 엄격해 시공사 부담이 크다. 일반 공사비의 두 배가량 들어갈 것으로 업계는 추정하고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부담과 금융규제 강화 움직임도 부담 요인이다. 금융당국은 PF 조달 때 시행사의 자기자본 요건을 최대 20%까지 높이는 방안을 검토하고 있다.

서울시가 이달 초 발표한 용산국제업무지구 개발도 시의 청사진과 크게 달라질 것으로 관측된다. 서울시는 중심부인 국제업무존에 용적률을 1700%까지 부여해 100층 안팎의 랜드마크가 들어서도록 하겠다는 구상이다. 시행을 맡은 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일은 내년 토지 정리와 매각을 계획하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “몇 년 새 체감 공사비가 70~80%가량 올랐다”며 “100층 안팎으로 지으면 천문학적인 비용이 들어갈 것”이라고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com