강제집행 하려는데, 갑자기 월세 낸 세입자…이젠 어쩌나[아하!부동산법률]

한경닷컴 더 머니이스트

사진=게티이미지뱅크

#. 세입자를 상대로 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려고 하자 세입자가 연체된 임대료를 지급하면서 1년 정도만 장사하게 해달라는 겁니다. 세입자의 사정도 이해하지만, 강제집행을 하지 않았다가 문제가 생기진 않을까 걱정입니다.

상가 임대차에서 명도 분쟁이 발생하면 건물주는 명도소송과 강제집행을 통해 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있습니다. 명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말합니다.

명도소송은 승소 판결이 나오기까지 상당한 시간이 소요됩니다. 이 과정에서 건물주는 문제의 세입자를 함부로 쫓아낼 수 없고 새로운 세입자마저도 받을 수 없습니다. 오래 걸린다는 것이 건물주에게는 부담입니다.

이러한 탓에 강제집행을 앞두고 세입자가 선처를 부탁해도 망설여집니다. 혹여 다시 분쟁이 발생했을 때 명도소송부터 다시 해야 한다는 생각과 그 과정에서 겪었던 시간적 경제적 손실이 말이 아니었기 때문입니다.

하지만 명도소송에서 승소판결문을 받았다면 이야기는 달라집니다. 법률상 명도소송의 판결문은 10년까지 유효해 지금 당장 세입자를 상대로 강제집행 신청을 하지 않아도 걱정할 필요가 없습니다. 심지어 10년이 지난 시점에서 세입자가 문제를 일으킨다면 시효 연장을 위한 판결만 받으면 이후에도 강제집행을 할 수 있습니다.

강제집행을 하려고 했는데 세입자가 밀린 월세를 낸다든지 등 사정이 생긴다면 잠시 강제집행을 미룰 수 있단 얘기입니다.

10년간 명도소송 판결문은 유효하지만, 건물주가 주의해야 할 사항은 남아 있습니다.

강제집행을 하기 위해서는 계약 당사자와 목적물이 승소판결문에 명시된 사항과 같아야 합니다. 마찬가지로 세입자를 용서하는 순간부터 추후 분쟁이 생겨 다시 강제집행 신청이 필요할 때까지도 목적물이나 당사자 변경이 없어야 한다는 사실을 명심해야 합니다. 당사자란 계약을 맺은 사람을 뜻하는 말로 건물주와 세입자가 계약의 당사자가 됩니다.

승소 판결 이후 계약 당사자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있거나 점포 자체가 변경된다면 강제집행이 어려울 수 있습니다. 이 경우 명도소송을 다시 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있기에 당사자와 목적물 변경이 생기지 않도록 주의해야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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