기존 협약보다 555만원 높고 후분양 예상가보다 1천400만원 낮아 광주시, 민간사업자와 선분양 방식 새로운 협약 체결 협의
광주 최대 규모 민간공원 특례사업지로 관심과 논란의 중심에 선 중앙공원 1지구 아파트 적정 분양가가 3.3㎡(평)당 2천425만원으로 산출됐다. 광주시는 기존 후분양에서 선분양으로 분양 방식 전환에 따른 이익 환수 등 협의를 거쳐 민간사업자와 새로운 협약을 체결할 방침이다.
광주시는 27일 중앙공원 1지구 아파트의 타당성 검증 중간 보고서를 시 홈페이지에 공개했다.
사업자 분쟁, 분양 방식 변경 등 과정에서 이어진 각종 논란과 특혜 시비 등을 고려해 후분양을 전제로 했던 검증, 이후 이뤄진 선분양 전제 검증 결과를 모두 공개했다. 광주시는 선분양에서 후분양, 다시 선분양으로 전환하는데 난색을 보이다가 지난 1월 이익 환수를 조건으로 협상 의사를 밝혔다.
2021년 협약 당시 용적률 상향으로 늘어난 아파트 세대수(402)로 생긴 수익, 공공기여 감면액(250억원), 금융비용 절감액을 100% 환수한다는 조건을 걸었으며 특수목적법인(SPC) 빛고을중앙공원개발은 이를 대체로 수용했다.
이에 따라 이뤄진 선분양 타당성 검토에서는 2021년 산정한 세전 민간 이익 1천183억여원을 고정해 산정한 평당 평균 분양가는 2천425만원이다. 평당 분양가는 2021년 1천870만원보다 555만원(29.7%) 오른 데다 입지 장점을 고려해도 만만치 않은 수준이어서 지역 부동산 시장 반응이 주목된다.
다만 앞선 용역에서 제시된 후분양 시 적정 평균 분양가 3천822만원보다는 1천397만원 싸다.
후분양시 예상되는 금융 비용이 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 금리 12%를 적용할 경우 1조5천9억여원이었지만, 선분양에서는 5천237억여원으로 줄어들 것으로 분석됐다. 후분양 대비 금융비용 절감액이 분양가에도 영향을 미친 셈이다.
광주시는 분석 결과를 토대로 전문가 자문, 사업자와 협의, 도시계획위원회 심의를 거칠 예정이다.
사업자와 새 협약 체결 과정에서 두차례 분양방식 전환으로 생길 특혜 논란을 해소할 만한 합의가 이뤄질지 관심이 쏠린다.
광주시와 사업자는 공원시설 재투자 등 방안을 논의할 것으로 알려졌다.
사업자 지정 당시 SPC에 참여했던 일부 주주회사가 사실상 배제되는 등 주주 변동 등과 관련한 소송도 이어지고 있어 사업의 안정적 추진에 변수로 작용할 수도 있다.
광주시는 극심한 지분 분쟁, 분양 방식 전환 등 논란이 이어져 온 만큼 남은 절차를 최대한 공개해 오해를 차단하겠다고 광주시는 전했다.
이날 타당성 검증 결과 공개에 이어 앞으로 도시계획위원회를 공개하고 검증 용역기관(전남대 산학협력단) 설명회도 열 방침이다.
강기정 광주시장은 "SPC는 (대출 만기일인) 3월 25일을 마지노선으로 생각하는 듯하지만, 제가 볼 때는 관심 있는 사람들이 제대로 이해하고 오해가 해소되는 시점이 마지노선"이라며 "신속하고 투명하게 공개원칙에 따라 사업을 추진하겠다"고 말했다.
중앙공원 1지구 사업은 광주 서구 금호동·화정동·풍암동 일대 243만5천27㎡에서 민간공원 특례사업으로 추진된다. 민간 사업자는 비공원 시설 면적(8.04%)에 39개 동(지하 3층∼지상 28층) 2천772 세대 아파트를 짓고, 나머지 면적에 공원을 조성해 광주시에 기부채납한다.