손 못 대던 유진·낙원상가…재개발 활로 찾았다

시유지 위 건물 개발 '청신호'

대지지분 없어 재건축 못했는데
"주변 통합 개발하면 가능" 전망

유진상가, 인왕시장과 묶어 추진
낙원상가, '공중권' 적용땐 해볼만
중산시범, 시유지 매입 협상 속도

< 반세기 만에 새단장 하나 > 서울시 소유 땅에 지어져 개발이 더디던 낡은 건물에 대한 개발 구상이 잇따라 나오고 있다. 왼쪽부터 시계 방향으로 서울 홍제동 유진상가, 낙원동 낙원상가, 이촌동 중산시범아파트. 한경DB

하천이나 도로 등 시유지 위에 지어진 탓에 재건축·재개발이 어려웠던 서울시 내 오래된 주택과 상가 등의 개발 논의가 잇따르고 있다. 오세훈 서울시장이 취임한 후 시가 기존 여건 아래서 어려웠던 지역의 개발을 전향적으로 검토하는 일이 늘어나면서 기대가 커지고 있다.

27일 서울시와 각 구청 등에 따르면 최근 시유지 위 건축물에 대한 개발 논의가 진행 중인 대표적 사례는 1970년 지어진 서대문구 홍제동 유진상가(유진맨션)다. 이 건물은 홍제천을 덮은(복개) 길 위에 지어졌다. 주상복합 형태로 아래층에는 과일가게가 늘어서 있고 2~5층은 아파트로 사용된다.

대지 지분이 없는 건물은 철거 후에 남아 있는 가치가 없기 때문에 재건축을 진행하기 어렵다는 것이 통상적인 인식이다. 하지만 해당 지방자치단체가 주변 지역과 통합해 개발하는 방안을 추진하면서 분위기가 급변하고 있다. 서대문구청을 중심으로 인왕시장과 유진맨션을 합해 약 4만2500㎡ 지역을 ‘역세권 활성화 사업’으로 개발하는 방안을 추진하고 있다. 동의율이 74%를 넘는 만큼 사업 추진 의지가 강하다.

관건은 용적률이다. 2010년 추진된 500% 용적률로는 현 지역 주민이 내야 할 분담금 규모가 커 진행이 원활하지 않을 것이라는 우려가 적지 않다. 서대문구는 “이 지역의 고밀 복합개발을 위해 서울시와 협의 중”이라고 밝혔다.

1970년 중산층을 위한 아파트로 지어진 용산구 이촌동 중산시범아파트도 행정 절차 오류로 토지소유권 없이 분양되는 바람에 50년 넘게 ‘시유지 위 아파트’ 상태를 벗어나지 못하다가 최근 재건축을 추진하는 곳이다.

이 아파트가 최근 활로를 다시 찾은 배경에는 용산국제업무지구 사업이 있다. 국제업무지구 남쪽에 붙어 있는 서부이촌동이 주목받으면서 서울시로부터 땅을 사자는 논의가 활성화했다. 100% 동의율이 필요한 통매입 대신 75% 동의율만으로도 가능한 동별 매입 방안이 추진되면서 현실성도 높아졌다. 서울시와 용산구는 현재 땅을 주민에게 매각하기 위해 가격을 산정하는 작업을 진행 중이다.

1965년 낙원동 시장 일대를 재개발해 세운 종로구 낙원상가는 도로 위에 지어진 주상복합 건물이다. 바닥 면적이 도로(시유지)이기 때문에 기존 규정대로 용적률이나 건폐율을 따지면 그 위에 건물을 세우는 것이 불가능하다. 허물고 나면 다시 세울 수 없으니 그동안 개발 여론이 일어도 방법을 찾지 못했다.

그러나 최근 서울시가 주변 건물 간에 용적률을 사고팔 수 있는 ‘공중권’ 거래 도입을 추진하기로 하면서 이를 적용할 수 있는 사례로 낙원상가가 거론되고 있다. 낙원상가 단일 건물로는 개발이 어렵지만 주변 지역과 묶으면 해볼 만하다는 구상이다. 서울시 도시재창조과 관계자는 “현재 규정대로라면 여전히 어려움이 많다”면서도 “공중권을 적용할 수 있고, 바로 앞 파고다공원 문화재로 인한 개발 제한이 완화되는 것을 전제로 개발 가능성을 검토해 보고 있다”고 말했다.

이상은/박진우 기자 selee@hankyung.com