지금도 비싼데 왜 계속 오를까? [심형석의 부동산정석]

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갈수록 심해지는 소득 양극화
한국 물론 미국도 양극화 더 뚜렷해져

서초구 반포동 '래미안 원베일리' / 사진=한경DB

전국 아파트시장이 불황에 허덕이고 있지만 ‘초고가아파트’의 신고가 행진은 이어지고 있습니다. 초고가아파트의 주 수요층이 고금리와 대출규제 등 규제에 비교적 자유로운 자산가 위주로 형성됐기 때문입니다. 신고가 행진은 당분간 이어질 것으로 예상됩니다. 그렇기에 현재와 같은 집값 조정기에는 오히려 투자적기로도 인식되고 있습니다.

KB국민은행에서 집계하는 선도아파트50지수는 2023년1월 90.1에서 2024년 1월 93.6으로 올랐습니다. 반면 같은 기간 전국 아파트 매매가격지수는 94.7에서 89.9로 하락했습니다. 서울시 시세총액 TOP20 아파트의 경우에는 같은 기간 89.0에서 95.2로 선도아파트50지수보다 더 많이 상승한 걸 알 수 있습니다. 비싼 아파트일수록 지난 1년간 더 많이 상승했다는 결론입니다.

작년 미국에서도 고급 주택가격은 그렇지 않은 주택에 비해 두 배 빠른 속도로 상승했습니다. 이는 부분적으로 높은 모기지 금리가 부유한 주택구매자들과는 관련이 없기 때문입니다. 낮은 재고수준도 가격 상승을 이끄는 다른 요인이었습니다. 고급주택 신규매물이 증가했음에도 불구하고 전체 공급량은 여전히 팬데믹 이전 수준보다 낮습니다.

더 놀라운 사실은 현금으로 주택을 구입한 비율이 고급주택시장의 상대적인 강세를 주도했다는 점입니다. 2023년 4분기 고급주택 구입의 거의 절반(46.5%)이 현금으로 이루어졌는데 이는 전년 같은 기간 40%보다 증가한 수치입니다. 고급주택이 그렇지 않은 주택에 비해 빠르게 가격이 높아지는 이유가 높은 모기지 금리가 무의미하기 때문입니다.

이렇게 고급주택가격이 상대적으로 많이 상승하는 이유는 수요는 늘어나는데 반해 공급이 제대로 이루어지지 않기 때문입니다. 미국의 경우에는 중산층의 비중이 1971년 이래로 50년 동안 꾸준히 감소했습니다. 고소득층과 저소득층 비중은 증가하는 등 소득 양극화 현상이 두드러지고 있습니다.

퓨리서치센터(Pew Research Center)에 의하면 고소득층 비중은 14%에서 21% 증가한 반면, 저소득층 비중 또한 25%에서 29%로 늘어났다고 합니다. 실질임금 격차 또한 심화되고 있습니다. 최상위 소득만 증가했고 나머지 계층에서는 소득이 줄었습니다.

한국도 마찬가지입니다. 국세청의 2022년 통합소득자료에 의하면 통합소득 상위 20%는 평균 1억1000만원, 하위 20%는 429만원으로 상위 20%가 하위 20%의 25.6배에 달하는 것으로 나타났습니다. 상위 고소득자가 벌어들이는 총소득 또한 전체 소득에서 차지하는 비중이 계속 늘고 있습니다.

이렇게 상위 고소득자의 소득은 늘어나고 있지만 이에 맞는 주택은 지어지지 않고 있습니다. 희소하다 보니 주택시장 침체에도 불구하고 초고가 주택의 거래가 이어지면서 가격 또한 오르는 겁니다.

아실에 의하면 2월26일을 기준으로 한 달 전과 비교해보면 서울에서 가장 매물이 많이 줄어든 지역은 강남구입니다. 서초구 또한 4위를 기록 중이니 신규매물(분양)만이 아니라 기존매물도 줄어드는 형국입니다.

베이비부머들은 떠나지 않으면서 2030세대들이 주거선호지역으로 진입하면서 고가주택시장의 수요는 계속 증가할 가능성이 큽니다. 어쩌면 이 두 연령층은 동일한 수요인지도 모르겠습니다. 베이비부머가 주택시장을 떠나지 않는 가장 큰 이유가 2030세대들 때문일 겁니다. 자녀들의 집을 구입하는데 도움을 줘야 하는 다주택 실수요자인 베이비부머와 도심에 남기를 원하는 2030세대, 이래저래 고가주택의 부족현상은 계속될 듯합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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