[칼럼] 개인 임대사업자 소득 5억 원 초과 시 법인전환이 유리하다
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임대소득에 대한 세금은 법인이 유리해소액으로 부동산을 구입할 때도 개인 명의로 할지, 법인 명의로 할지 고민하는 경우가 있다. 이런 고민의 원인은 ‘세금’에 있다. 사업소득에 대한 종합소득세, 부동산 보유에 따른 종합부동산세 및 양도소득세 등은 임대사업자를 고민에 빠지게 한다. 보통은 법인으로 부동산을 구입해 임대 또는 매각할 때 법인세가 저렴한 것으로 알고 있지만, 실제는 조금 다르다.
성실신고확인제도 변화, 임대사업자의 법인전환 가속 시켜
취득과 보유, 처분 단계별로 장단점이 구분되기 때문이다. 즉, 임대사업 시 취득세, 종합부동산세, 양도세 등 세금 감면 사항을 살펴볼 필요가 있다. 임대소득에 대한 세금은 법인이 유리하다. 그러나 배당 시 추가로 소득세를 납부해야한다. 주택 임대소득이라면 법인의 세금이 낮다. 개인사업자는 6~45%의 세율을 적용받아 종합소득세를 납부하지만, 법인은 10~25%의 세율을 적용받아 법인세를 납부한다.따라서 개인사업자가 법인으로 전환한다면, 임대소득세 대한 세금 부담을 줄일 수 있다. 그러나 법인의 잉여금을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세되기 때문에 배당 시 세금까지 검토한 후 결정하는 것이 바람직하다.
성실신고확인제도의 변화도 임대사업자의 법인전환을 가속화하고 있다. 업종별로 수입금액은 다르지만, 부동산 임대업의 경우 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 대상으로 분류된다. 기준 금액은 앞으로 더욱 낮아질 수 있으므로 향후 많은 부동산 임대사업자가 성실신고대상자로 분류될 확률이 높다.
종합부동산세는 개인과 법인이 동일하다. 2주택 이상 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억 원 초과 시 종합부동산세가 과세되는데, 임대주택으로 등록 시 소득세와 법인세 모두 동일한 감면이 적용된다. 아울러 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 기업형 임대주택이나 준공공 임대주택으로 등록하는 경우 8년 이상 의무 임대 시 소득세와 법인세가 모두 75%까지 감면된다.개인사업자로 임대사업을 영위할 때 종합소득세 등 세금 부담으로 인해 법인 전환을 고려하는 경우가 많다. 부동산 임대사업을 영위하는 개인이 사업용 고정자산을 현물출자 하거나 사업양도 및 양수 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우에는 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산에 해당하는 경우 양도소득세를 납부해야 한다.
다만 일정한 요건을 모두 충족해 법인 전환을 하는 경우에는 사업용 고정자산에 대한 이월과세를 적용받을 수 있다. 그러나 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당한다면 2021년부터 이월과세가 적용되지 않는다. 즉, 개인주택임대사업자는 1인 법인사업자로 법인전환 시 이월과세 혜택이 적용되지 않는 것이다.
이외에도 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만, 처리기간이 많이 소요된다는 단점이 있다.법인 전환에서 가장 중요한 것은 세금변화분을 고려하는 것이다. 즉, 실물 자산에 대한 가치평가가 정확해야 하고, 법인 전환 후 사업 방향과 경영 관리에 대한 계획도 필요하다. 아울러 법인 전환 후 제도 정비와 재무관리 계획이 필요하기 때문에 전문가와 함께 진행하는 것이 바람직하다.
[글 작성] 이일형 / 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가
*위 칼럼은 작성자의 전문가적인 의견임을 알려드립니다*