[단독] 강남 등 '역세권 골목길' 용적률 250→1100% 상향 허용

역세권 활성화 사업에 '노선상업지역' 포함
꼬마빌딩 중심 난개발 대신 녹지 포함 고밀개발로

서울 강남, 서초 등 주요지역 역세권 주변 골목길 일대의 용적률이 최고 1100%까지 상향된다. 번듯한 대로변과 달리 대로 뒷편을 따라 형성된 이른바 ‘노선(路線) 상업지역’은 주거지와 상업지가 혼재돼 있고 각종 규제도 많아 저층 꼬마빌딩이 줄줄이 늘어서는 식으로 개발된 곳이 많다. 서울시는 노선 상업지역을 역세권 활성화 대상에 포함시키고 용적률을 높이는 대신 아예 대규모 공공용지와 녹지, 숙박시설 등을 확보하겠다는 구상이다.

5일 서울시에 따르면 시는 최근 역세권 활성화 사업의 인센티브를 대폭 강화하기로 하고 이 같은 내용을 짜고 있다.

서울에는 현재 약 40개의 역세권 활성화 사업이 진행 중이다. 도시관리계획을 완료하고 착공에 들어갔거나 들어갈 예정인 곳이 15곳이고 대부분은 아직 구상 단계다. 시는 지난해 역세권 활성화 사업 대상지역 범위를 승강장으로부터 250ｍ에서 350ｍ(주요역·환승역사 기준)로 넓힌 데 이어 이번에 노선 상업지역까지 포함하기로 가닥을 잡았다.

노선 상업지역은 주요 간선도로 주변에 ‘띠(노선)’ 형태로 지정된 곳이다. 강남대로, 테헤란로, 한강대로, 도산대로, 사당로 등 큰 대로의 역세권과 그 뒷골목까지 포함한다. 번화가를 끼고 있는 만큼 개발 수요는 많지만 최전면 상업지와 배후 주거지가 섞인 데다 필지가 잘게 쪼개져 있고 용적률 규제, 주거지로 인한 일조권 규제, 각종 환경규제 등을 적용받는다. 이 때문에 저층 꼬마빌딩 외에 다른 개발 방법을 찾기가 마땅치 않았다. 녹지는 거의 없고 건물 빌딩 사이마다 담배꽁초와 쓰레기가 쌓이는 일이 빈번해 ‘지저분한 번화가 뒷골목’ 이미지를 만드는 데 일조했다.

강남역 인근 이면도로의 모습. /한경비즈니스

서울시 고위 관계자는 “노선 상업지역은 자잘한 땅으로 나눠져 있다보니 가장 번화가인데도 주차장이 마련돼 있지 않다거나 녹지, 시민 휴식공간 등이 크게 부족한 것이 현실”이라며 “역세권 개발 과정에서 이 부분까지 포함해서 광역개발을 하되 공공성 있는 시설물을 충분히 마련해 시민들이 활용할 수 있게 하려는 것”이라고 설명했다.

시는 우선 노선 상업지역의 용도부터 정비하기로 했다. 주거지와 상업지가 섞인 것을 상업지로 일원화 할 수 있게 한다는 취지다. 대신 상업지로 일원화해 개발할 때는 오피스나 호텔 등 비주거면적의 비중을 절반 이상 두게 할 예정이다.

용적률도 확 높인다. 현재 제2종 일반주거지역의 경우 최고 용적률이 250% 정도인데, 이것을 일반상업지역으로 풀어주면 완화된 용적률의 절반을 공공기여에 활용한다는 전제로 용적률을 800%(서울 주요지역 기준)까지 높일 수 있다.

여기에 창의적인 디자인을 적용하거나(최고 110%포인트), 호텔 등 관광숙박시설을 조성하거나(최고 160%포인트), 친환경 건축물로 지을 경우(최고 37%포인트)에는 각각 추가 용적률을 적용해 준다. 세 가지 용적률 상향 인센티브를 모두 다 받으면 약 1100%까지 용적률이 높아질 수 있다.

서울시 관계자는 “역세권 주변부만 개발하는 것이 아니라 주변 지역까지 포함하는 ‘조닝(zoning)’ 개념을 더해 광범위하게 개발함으로써 공공의 이익을 확보하고 시민들이 이용하기 편리한 공간을 만들려는 것이 목적”이라고 말했다.

이상은 기자