신탁 부동산 전세사기, 투자사기 당하지 않으려면 [한경부동산밸류업센터]

[이슈체크]
신탁 등기된 부동산 투자 시 주의사항

고객 문의

“서울 서초동에 사는 배**라고 합니다.
최근 부동산 중개인으로부터 급매물을 소개받았습니다.
등기부등본을 확인해보니, 소유자가 (주)OO자산신탁으로 되어 있고, 대출의 흔적은 없습니다.
공신력 있는 신탁사가 소유자이기 때문에 빠르게 구입을 고려하고 있는데, 신탁 등기된 부동산 투자 시 주의해야 할 사항이 있을까요?”

(사진=게티이미지뱅크)

상황 분석 및 솔루션

신탁 등기된 부동산 투자는 겉으로 보이는 정보만으로는 내재된 위험을 완전히 파악하기 어렵습니다. 부동산 시장에서의 '신탁부동산' 사기는 누구에게나 발생할 수 있는 위험 요소입니다. 신탁등기만을 신뢰하고 대출이 없다는 것으로 잘못 판단해 투자했다가 큰 손실을 입는 사례가 심심치 않게 발생하고 있습니다.

(사례 1)
서울의 한 오피스텔에 전세금을 투자한 이태민(가명)씨는 신탁등기된 부동산을 안전한 투자처로 여겼습니다. 그러나, 그의 판단은 잘못되었습니다. 오피스텔 소유주는 신탁회사와의 복잡한 금융구조를 이용해 대출사실을 숨겼고, 이태민(가명)씨는 소유주가 받은 대출금이 본인이 지급한 전세금 이상으로 있다는 것을 뒤늦게 알게 되었습니다. 이로 인해 오피스텔은 경매로 넘어가고, 이태민(가명)씨는 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 처했습니다.

(사례 2)
경기도 안양시 소재 꼬마빌딩에 투자한 김성환(가명)씨도 비슷한 경험을 했습니다. 등기부등본을 확인했을 때 어떠한 대출 기록도 발견되지 않아 안심하고 투자를 진행했습니다. 그러나, 등기부등본만으로는 건물 주인이 개인적으로 차입한 대출금액이나 복잡한 금융 거래를 파악하기 어렵다는 사실을 간과했습니다. 결국, 건물이 담보 대출로 인해 압류되면서 김성환(가명)씨는 큰 금전적 손실을 입었습니다.

위 사례들은 우리 모두에게 중요한 경각심을 줍니다. 신탁 등기된 부동산에 투자할 때는 겉으로 보이는 문서 이상의 깊은 조사와 분석이 필요합니다. 반드시 전문가에게 조언을 구하고 가능한 모든 정보를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

필수적으로 검토해야 할 사항:

대출여부 확인
신탁등기된 부동산은 대출이 없어도 신탁회사가 소유자로 등기부등본에 기재되어 있습니다. 그러므로 반드시 신탁회사에 대출여부를 확인해야 합니다.

신탁원부 확인
해당 부동산의 신탁원부를 발급받아 내용을 확인해야 합니다. 신탁원부에는 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 수익자의 권리 등이 기재되어 있습니다.

신탁계약서 정밀 분석
신탁계약서의 정밀한 분석은 투자 결정 과정에서 중요한 단계입니다. 신탁의 종류, 계약 기간, 해지 조건, 자산 처분 방법 및 절차 등을 꼼꼼히 확인하여 계약 내용이 투자 목적에 부합하는 지와 잠재적 위험 요인을 사전에 검토해야 합니다.
예를 들어, 서울 시내 상가빌딩에 투자하기 위해 신탁계약서를 검토한 결과 이 부동산은 ‘처분신탁’으로 설정이 되어있음을 확인했습니다. 이는 신탁회사에서 언제든지 해당 부동산을 매각할 권한을 가지고 있음을 의미합니다.

계약 당사자 체크
신탁부동산 투자 시 계약 당사자의 이해와 권리 분석은 상당히 중요한 작업입니다. 신탁부동산에서는 수탁자(신탁회사)가 대외적으로 소유권을 가지며, 모든 거래는 원칙적으로 수탁자와 이루어져야 합니다. 상당수 투자자가 신탁부동산 매매계약을 체결할 때 실제 소유권이 위탁자(소유자)에게 있다고 오해하고 계약을 했다가 낭패를 보곤 합니다.

신탁회사의 동의 여부 확인
부동산을 구입하기 전에 신탁회사의 동의 여부를 확인해야 합니다. 신탁회사의 동의 없이는 부동산의 소유권을 이전 받을 수 없기 때문입니다.

임대차 계약시 주의
신탁 등기된 부동산의 임대차 계약은 신탁회사와 체결해야 합니다. 위탁자(원래 소유자)와 체결한 임대차 계약은 효력이 없을 수 있습니다.

위와 같이 투자자가 신탁부동산에 접근할 때는 반드시 신탁계약서를 검토하여 신탁회사의 권한 범위를 확인해야 하며, 만약 신탁회사에 처분 권한이 없는 경우라 할지라도 신탁회사의 동의나 매도 승인서를 통해 법적으로 안전한 거래를 보장받을 수 있습니다.

이처럼 세심한 접근 방식은 신탁부동산 투자 시 발생할 수 있는 잠재적 위험을 최소화하며, 투자자들이 자신의 자산을 보호할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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