[김은유의 보상과 재건축] 내 재산 지키는 부동산계약법
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한경닷컴 더 라이프이스트
| 1. ‘가계약금’을 돌려받을 수 있나요? 2. 매도인이 다운계약서를 써 달라고 하는데, 효력이 있나요? 3. 양도소득세는 매수인 부담으로 한다는 계약은 유효한가요? 4. 전세사기를 당하지 않는 방법을 알려주세요? 5. 전세계약 연장 시 전세보증금을 증액할 경우 증액보증금을 지키기 위해 어떻게 계약해야 하나요? 6. 세입자가 새롭게 임차하고자 하는 자에게 집을 보여주지 않는데, 어찌해야 하나요? 7. 전세 대출을 받겠다고 하는 임차인에게 주택을 임대할 때 주의할 점은 무엇인가요? 8. 세입자가 반려동물을 키운다는데 어떻게 하여야 하나요? 9. 집주인이 '실거주 사유'로 임대차계약 갱신을 거절할수 있나요? 10. 끝으로 부동산 계약시 제일 주의하여야 할 점 한가지만 말해주시죠? |
1. ‘가계약금’을 돌려받을 수 있나요?
가. 사례
임차인이 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 임대인에게 가계약금 300만 원을 지급하였다가 개인사정으로 임대차계약 체결을 중단한 후 가계약금의 반환을 구하자, 임대인이 반환을 거부하는 경우입니다.
나. 사례의 해결
이에 대해 그동안 일부 하급심은 반환을 거부할 수 있다는 취지이었습니다. 그러나 이에 대해서, 대법원은 “정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.”라고 판시하였습니다(2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결).
결론적으로 이 사안에 대해서는 당사자 간에 가계약금 처리에 대해 명확히 계약하지 않았으므로, 즉, 만일 계약이 체결되지 않으면 300만원은 어떻게 할 것인지에 대해서 합의를 해 두어야 하는데, 그렇지 못한 경우이므로, 임대인은 반환을 거부할 수 없습니다.
다. 시사점
적은 금액을 주고받을 때에도 약속이행이 되지 않으면 어떻게 할 것인지를 명확히 서면으로 약정하여 두는 것이 바람직합니다. 다만 매도인, 매수인이 합의한 것이 아니라 중개사가 일방적으로 약속한 것이라면 효력이 없다는 판결도 있습니다.2. 매도인이 다운계약서를 써 달라고 하는데, 효력이 있나요?
가. 사례
실제 매매대금은 20억원인데, 매도인이 양도세 절약을 위하여 매매대금을 15억원으로 하는 다운계약서를 써 달라고 요구하는 경우입니다.
나. 다운계약서를 작성하여도 계약의 효력은 있습니다.
양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없습니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결).
다. 다운계약 합의는 부수적 채무
대법원은 다운계약서 작성의무는 그 불이행이 있으면 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 필요불가결한 채무라고 볼 수 없어 매매계약의 주된 채무가 아닌 부수적 채무에 불과하고, 따라서 매수인이 처음에는 다운계약서를 작성해주기로 하였다가 잔금시에 다운계약서를 작성해 주지 않는다고 하여, 매도인이 주된 채무인 소유권이전등기 의무를 거절할 수 없다고 합니다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다236410 판결).
라. 업(UP)계약서 작성 합의
이러한 법리는 반대로 업계약서 작성 합의 시에도 적용될 것으로 봅니다. 즉, 매도인이 업계약서를 작성해 주기로 합의를 하였는데도 업계약서를 작성해 주지 않으면, 매수인은 이를 이유로 잔금지급을 거절할 수 없는 것입니다.
결국 계약 시에 다운계약서나 업계약서를 작성하기로 했어도 이는 계약의 주된 채무가 아니라 부수적인 채무이므로, 마음이 변하면 그만입니다. 물론 대법원은 위약금 산정 시에는 참작하라고 되어 있기는 합니다.3. 양도소득세는 매수인의 부담으로 한다는 계약은 유효한가요?
네, 당연히 그러한 계약은 유효합니다.
다만 이 경우 매도인은 미리 세무사를 통해 양도소득세를 계산해서 액수를 특정해서 부담시켜야 하고, 또한 양도세 지급기한을 잔금과 동시이행인지, 선이행인지 여부를 명확히 약정하여야 합니다. 그렇지 않을 경우 먼저 이전등기를 해주고 양도세는 나중에 받아야 하는 큰 불편을 겪어야 합니다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다27977 판결).
4. 전세사기를 당하지 않는 방법을 알려주세요?전세를 얻을 때에는 전세금이 싼지 보다는 나중에 나갈 때 안전하게 전세금을 돌려받는 것이 더 중요합니다. 그래서 임차를 하기 전에는 철저한 권리분석을 하여야 합니다. 만일 주인이 돈이 없어 임차부동산이 경매에 들어갈 경우 내 선순위 권리를 변제하고 나서 실제로 내가 받을 수 있는 돈이 얼마인지를 분석하고 임차를 하여야 하는 것입니다.
이런 권리분석을 하기 어려울 때는 변호사를 통하면 간단합니다. 그리 비용이 비싸지도 않습니다.
그리고 수도권 7억원 그 외 지역 5억원 이하로서 HUG의 전세보증금반환보증 보험에 가입대상이 된다면 반드시 가입하여야 할 것입니다.5. 전세계약 연장 시 전세보증금을 증액할 경우 증액보증금을 지키기 위해 어떻게 계약해야 하나요?
입주한 뒤 보증금 증액시까지 당해 주택의 등기부상에 근저당권 등이 설정되지 않았고, 여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우 새로운 세대의 전입이 없었다면 전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없습니다.
그러나 최초 전세계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나 다른 세대가 이사를 해 온 상태에서 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 기존 보증금도 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없습니다.
그러므로 최초의 보증금을 보장받기 위해서는 기존 계약서를 그대로 유지하는 것이 안전하며, 전세보증금을 증액할 경우에, 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성하여 확정일자를 받아두어야 증액 보증금을 지킬 수 있습니다.
기존 계약서와 별도의 계약서를 잘 보관하여야 하고, 혹시 분실에 대비하여 사진을 찍어 저장하기를 권고합니다.
6. 세입자가 새롭게 임차하고자 하는 자에게 집을 보여주지 않는데, 어찌해야 하나요?
별도특약이 없다면 세입자가 불편을 감수하고 집을 보여줄 의무는 없다고 봅니다.
따라서 임대인은 임대차계약시에 그럴 경우에 대비한 특약을 해 두어야 합니다.
“임차인은 ① 추후 임대인이 본 부동산을 타에 매각하려는 경우, ② 임대차종료 3개월 전에 새로운 임차인을 구하기 위한 경우로서 임대인이 요청하는 경우에는 임대인이나 임대인이 위임한 공인중개사가 집을 방문하여 매수인이나 새로운 임차인 예정자에게 집을 보여주어야 하며, 만일 이를 임차인이 어겨 매매나 임대차계약이 체결되지 않는 경우에는 임대차보증금의 10%를 위약금으로 지급하기로 한다.”
7. 전세 대출을 받겠다고 하는 임차인에게 주택을 임대할 때 주의할 점은 무엇인가요?
임차인이 전세대출을 받을 경우 은행은 임대인을 상대로 질권설정이나 채권양도를 요구하고, 이에 동의하여 임차인이 전세대출을 받으면 대출채무자가 세입자라고 하더라도 그 전세보증금 반환은 임대인이 직접 은행에 하여야 합니다. 즉, 전세금을 세입자가 아닌 은행에 반환하면 임대인이 달리 피해를 볼 일은 없습니다(대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결 참고).
8. 세입자가 반려동물을 키운다는데 어떻게 하여야 하나요?
임대차 계약 시에 세입자가 반려동물을 키울 것인지를 확인하고, 후일 세입자가 나갈 경우 털 및 냄새 제거 비용, 기물등 파손에 대한 원상회복을 명확히 약정해 두고, 집안상태에 대해 철저히 사진이나 동영상을 촬영해 두어야 합니다.
나아가 보증금 반환 전에 이를 집주인이 확인하도록 해줄 의무가 있음을 특약으로 정하는 것을 권합니다.
9. 집주인이 '실거주 사유'로 임대차계약 갱신을 거절할수 있나요?
계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있는 권리를 뜻합니다(주택임대차보호법 제6조의3). 다만 '임대인(임대인의 직계존·비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'에는 예외적으로 계약갱신 청구권을 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호).
이처럼 집주인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하려면, 실제 거주하려 한다는 점을 구체적으로 집주인이 증명해야 한다는 대법원 판결이 나왔습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).
대법원은 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 실거주 의사를 판단할 수 있다고 합니다.
10. 끝으로 부동산 계약시 제일 주의하여야 할 점 한가지만 말해주시죠?
월세 계약이 아닌 전세나 매매계약은 공인중개사가 내미는 계약서에 무조건 도장 찍지 말고, 반드시 전문변호사와 상담을 받으시기를 권합니다.
그리고 평소에 변호사 한명쯤은 꼭 알아두시면 좋습니다.
[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사
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