박상우 장관 "PF위기, 금융권도 책임져야…리츠 활용해 기업형 임대주택 활성화"

한경 밀레니엄포럼
박상우 국토교통부 장관

주택 가격 높지만 정부가 롤러코스터에 태울 순 없어
재건축·재개발 규제 풀고 공급 늘려 집값 안정화 유도

세입자도 리츠투자 통해 사는 집 지분 가질 수 있어
지방에 GTX급 광역망…성장거점 키워 지역소멸 막을 것

박상우 국토교통부 장관(왼쪽)이 14일 서울 반얀트리호텔에서 열린 ‘한경 밀레니엄포럼’에서 ‘국토교통 패러다임 전환’을 주제로 기조강연을 하고 있다. 박 장관은 “리츠(부동산투자회사)를 활용해 기업형 장기 민간임대주택 공급을 늘리겠다”고 말했다. /김병언 기자

“정주영 현대그룹 선대 회장이 울산 조선소 설계도를 들고 찾아갔을 때 거북선이 그려진 지폐만 보고 영국 은행이 돈을 빌려줬겠습니까. 철저하게 사업성을 분석하고 대출을 내준 것이죠.”

박상우 국토교통부 장관은 14일 서울 장충동 반얀트리호텔에서 한국경제신문사와 현대경제연구원 공동 주최로 열린 한경 밀레니엄포럼에서 “국내 프로젝트파이낸싱(PF) 시장은 금융회사가 모든 리스크를 건설사에 떠넘기고, 고금리 이자에 수수료까지 받아 가는 구조”라며 금융권의 반성과 책임 분담을 강조했다.

주택 가격 수준에 대해선 “절대치가 너무 높은 게 맞지만, 정부 입장에서 집값을 롤러코스터에 태울 순 없다”고 밝혔다. 재건축·재개발 규제 완화 등을 통해 주택 공급을 늘리는 방식으로 가격 안정화를 꾀하겠다는 얘기다. 다만 건설업계의 수요 진작 대책 요구에 대해선 선을 그었다.

▷하준경 한양대 경제학부 교수=재건축 규제를 완화하면 개발 효율성은 높아질 것 같다. 동시에 분배의 효율성에도 관심을 둬야 한다. 정부가 “빚내서 집 사라”는 시그널을 주다 보니 ‘지대(땅값) 추구 경제’를 낳은 측면이 있다.

▷박 장관=좋은 지적이다. 이미 재건축 초과이익 환수제나 일정 비율을 임대주택을 짓도록 하는 제도가 있다. 사실 부의 재분배는 여러 재정·금융 정책을 총동원해 달성해야 하는 과제다. 이와 별개로 재건축은 재건축대로 시켜줘야 한다. 모기지(주택담보대출)라고 하면 고상해 보이는데 ‘빚내서 집 사라’는 표현은 정부가 투기를 부추기는 뉘앙스로 들린다. 그런데 자기 돈만으로 집을 사는 사람은 1%도 안 된다. 국민이 자산을 형성하도록 좋은 대출 상품을 마련하는 건 중요하다. 특례보금자리론 같은 것도 재정으로 이자비용 일부를 부담하는 소득 재분배 프로그램이다.

▷하 교수=PF 자금조달 패러다임을 부채에서 자기자본(에쿼티) 중심으로 바꾸겠다는 방향은 바람직한데, 큰 개혁이 있어야 가능해 보인다.

▷박 장관=지금 시장에선 금융사가 갑, 건설사는 을이다. 프로젝트가 잘못돼도 시공사 책임준공 등으로 건설사가 모든 리스크를 떠안는다. 금융권은 책임을 건설사에 지워놓고 고리의 이자뿐 아니라 1~2%의 금융중개 수수료도 받아 간다. 금융사도 반성해야 한다. 프로젝트의 수익성과 타당성을 엄격히 따져 돈을 빌려주고, 책임도 함께 져야 한다.

▷이충재 한국건설산업연구원장=정부가 채권시장안정펀드나 PF 보증 지원 등 노력을 기울이고 있지만 아직 업계 체감도는 낮은 편이다.

▷박 장관=장관이 되고 살펴보니까 투기과열지구부터 분양가상한제, 원가계산 방법 등 바깥에서 볼 때보다 훨씬 많은 공급 측면 규제가 켜켜이 쌓여 있다. 예컨대 민간임대주택인데도 임대료를 통제하다 보니 사업자가 임대주택을 안 짓는다. 집값이 오를 때 투기 대책으로 썼던 건데, 시간이 지나다 보니 마치 이런 규제가 정상인 것처럼 느껴지는 게 현실이다. 이런 규제를 들어내는 게 정말 중요하다.

▷이 원장=침체한 부동산 시장을 살리려면 결국 비용 절감과 수요 활성화 정책이 중요하다.

▷박 장관=수요를 부추기는 정책은 안 쓰고 싶다. 굉장히 위험한 부분이 있다. 대신 안정적인 민간수요 ‘툴’을 만들려고 한다. 리츠(부동산투자회사)가 잘 굴러가도록 하는 게 대표적이다. 투기성 자본이 아니라 시중 유동성을 리츠로 끌어들이면 안정적인 기관투자가 역할을 할 수 있다. 일반 국민이 건전한 부동산 자산에 투자하고 배당도 받아 가는 구조다.

▷황영기 초록우산어린이재단 회장=높은 주택 가격이 저출산의 주요 원인이다. 지금 집값은 ‘괴물’ 수준인데, 젊은이가 도심에서 3억~5억원에 아파트를 살 수 있도록 만들어줘야 한다.

▷박 장관=현재 집값 절대치가 너무 높고, 더 떨어져야 한다는 데 동의한다. 그러나 정부가 집값을 롤러코스터에 태울 수는 없다. 재개발·재건축 활성화부터 LH(한국토지주택공사)의 신축 매입약정까지 주택 공급 확대를 위한 장단기 대책을 병행하겠다.

▷현정택 정석인하학원 이사장=기업형 장기임대주택을 늘리겠다는 방향에 공감한다. 부작용이 없도록 제도를 정교하게 짜야 한다.

▷박 장관=과거 임대사업자 육성 정책은 개인(다주택자)을 타깃으로 했는데, 번지수를 잘못 짚었다. 일부에서 여윳돈으로 집을 사서 전세를 놓으려다 보니 수요가 초과해 집값이 올랐다. 결국 임대사업자를 두드려 잡는 방향으로 정책을 바꾸지 않았나. 기업형 임대주택은 리츠를 활용할 수 있다. 국민 여유자금을 모아 임대주택을 공급하는 개념이다. 세입자도 리츠 투자를 통해 본인이 살고 있는 집의 지분 일부를 가질 수 있다.

▷이인실 한반도미래인구연구원장=국가 차원의 빈집 관리가 필요하다.

▷박 장관=먼저 동네 전체를 재개발하는 방법이 있다. 서울시의 모아주택 등 지방자치단체마다 다양한 프로그램이 있다. 빈집을 하나씩 사서 개조하는 프로그램도 있다. LH는 다가구주택의 비어 있는 지하 공간을 매입해 커뮤니티 시설로 개조한 뒤 청년이 공부방이나 모임 공간으로 활용할 수 있도록 하고 있다.

▷문정숙 디지털소비자연구원장=국토부가 지방소멸 문제 대응에 좀 더 신경을 많이 써야 한다.

▷박 장관=균형발전이 민주주의처럼 ‘국시’가 돼야 한다고 생각한다. 지역 소멸을 막으려면 지방 거점을 육성하는 게 중요하다. 그런데 한국은 전부 나눠 먹기로 간다. 수도권의 공공기관을 지방으로 보낸다고 하면 이를 지방 내 각 지역으로 나눠주는 식이다. 아무리 지방에 투자해도 모래사장에 물 뿌리듯 남는 게 없다. 지방에 튼튼한 성장 거점을 마련해야 수도권으로 빨려 들어가지 않을 수 있다. 지방에 수도권광역급행철도(GTX)급 광역철도망을 깔겠다고 한 것도 같은 맥락이다.

▷조일훈 한경 논설실장=노동 경직성으로 인건비 등이 오르는 게 주택 소유자 비용으로 전가되고 있다.

▷박 장관=원가 구조를 보면 제일 비중이 큰 게 ‘돈값’(금리)이다. 브리지론 금리는 연 10%를 넘는다. (리츠를 통해) 국민이 투자자로 나서 돈값을 낮춰야 한다. 규제 때문에 발생하는 ‘시간값’ 비중도 작지 않다. 규제 완화와 건설업계 투명성을 높여 시간값도 낮추도록 하겠다.

이인혁/한명현 기자 twopeople@hankyung.com