[김은유의 보상과 재건축] 공동임차인 계약의 장점과 단점

한경닷컴 더 라이프이스트

사진=게티이미지뱅크

공동임차인인 경우가 많아지고 있다. 공동임차인으로 계약할 경우 임대인 입장에서 장점과 단점을 알아보자.

장점은 임대료를 공동임차인중 누구에게라도 다 받을 수 있다는 점이다. 즉, 임차인이 혼자일 경우보다는 임대료를 뜯길 확률이 그만큼 줄어든다. 공동임차인이 임대인에 대하여 부담하는 목적물반환의무 및 차임 상당의 부당이득반환의무는 불가분채무의 관계에 있다(대법원 1998. 8. 21. 선고 98다22765 판결 등 참조).

단점은 임차인이 여러 명이면 후일 보증금을 반환할 경우 누구에게 얼마씩 반환해야 할지 고민이 되고, 재계약 협상도 여러 명과 해야 한다는 불편이 있을 수 있다. 그러나 이는 정확히 따지면 단점이 아니다. 법원 판례를 분석해보면 공동임차인들의 임대차보증금 반환채권을 분할 채권이 아닌 불가분 채권으로 보는 견해가 존재하고(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다95861 판결, 서울동부지방법원 2023. 6. 15. 선고 2022가합105502(본소), 2023가합192(반소) 판결, 서울중앙지방법원 2022. 5. 3. 선고 2021나30282 판결 참조), 이 견해에 따르면 공동임차인들 중 1인은 자신의 임대차 보증금 부담 비율과는 관계없이 임대차 보증금 전액에 관하여 임대인에게 이행을 청구할 수 있으므로, 반대로 해석하면 임대인은 임차인 중 한명에게 전액을 반환해도 된다는 것이다. 그래도 무엇인가 걸리는 마음이 들면 임차인들에게 보증금을 얼마씩 누구에게 반환할지 합의를 요구하고, 합의가 안되면 공탁을 하면 그만이다. 돈을 반환해 주는 것이므로 임대인 입장에서는 걱정이 없는 것이다.

그런데도 실무에서는 임대인이 공동임차인 계약을 싫어하는 경우가 있다고 한다. 그러나 이는 잘못된 지식에 기인한 것이다. 임대인으로서는 임대료를 받는 것이 걱정이지, 보증금을 돌려주거나, 재계약 협상이 걱정거리가 아니다. 재계약이 안 되면 새로운 임차인으로 바꾸어 계약을 할 수도 있다. 이때는 임대료 상한이 적용되지 않는다.

[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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