꼬마빌딩 건축을 위한 필수지식 ‘정북일조권 사선제한’ [한경부동산밸류업센터]
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[밸류업가이드]고객 상담
“안녕하세요. 저는 서초동에 사는 홍OO라고 합니다.
적당한 시기를 봐서 작은 건물을 매입하거나 새로 지을까 생각 중인데요.
길을 걷다 보면 한쪽면이 계단식 형태로 지어진 건물을 볼 수 있더군요.
건물 신축에 관심 갖다 보니 예전엔 무심코 지나쳤던 것이 이제는 자꾸 제 눈에 띄네요.
이런 건물은 왜 이렇게 지은 건가요?”
우리나라 건축법은 건축물과 주거환경과의 상관관계를 매우 중요시합니다. 따라서 건물을 신축할 때 채광, 조망, 통풍, 미관 등을 반드시 고려해야 합니다. 이와 함께 건물이 주변지역과 조화를 이루며 지속 가능한 자재로 구성되어야 합니다. 이러한 요소를 충족시키기 위해 우리는 먼저 건축법에 의해 설정된 '정북일조권 사선제한'에 대해 알아야 합니다.
‘정북일조권 사선제한’이란 도시환경 및 주변 건축물의 일조권을 확보하기 위해 건물을 신축할 때 지상층의 높이를 제한하는 것을 말합니다.정북일조권 사선제한 규정은 건축물의 층고와 인접 대지 경계선과의 이격 거리를 조절함으로써, 일조권을 보호하고 주변 환경과의 조화를 유지하기 위한 목적으로 설정되었습니다. 이 규정은 특히 주거지역 내에서의 신축 건물에 중요한 영향을 미칩니다.
건물의 높이가 9m 이하인 경우, 인접 대지 경계선으로부터 최소 1.5m 떨어져 있어야 하며, 건물의 높이가 9m를 초과하는 경우, 해당 높이의 절반 이상 거리를 인접 대지 경계선으로부터 유지해야 합니다.
사업부지선정 시, 고려사항과 법적규제사업부지 선정 시 고려해야 할 주요 사항 중 하나는 실제로 활용할 수 있는 내부 공간 면적이 얼마나 되는지를 확인하는 것입니다.
이는 건축물의 사업성 및 수익성과 직결되는 중요한 요소입니다. 또한, 건물을 신축하기 전에는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 지정된 용도지역, 용도지구, 용도구역을 반드시 확인해야 합니다. 특히, 주거지역 내에서는 전용주거지역과 일반주거지역에 일조권 사선 제한이 적용되지만, 준주거지역에서는 이러한 제한이 적용되지 않습니다.
이러한 사항을 명확히 이해하고 준수해야 성공적인 프로젝트로 만들어 낼 수 있습니다.
> 지상층 높이 9m 이하까지는 정북방향에 위치한 ‘인접 대지경계선’으로부터 1.5m 이격
> 지상층 높이 9m 초과하는 부분은 정북방향에 위치한 ‘인접 대지경계선’으로부터 해당
건축물 높이의 1/2이상을 이격하여 건축을 해야 합니다.
건물높이 규제와 도로너비의 중요성건물의 높이가 9m를 초과하면, 더 엄격한 건축 규제가 적용돼 건축물은 해당 높이의 절반이상 거리를, 인접 대지 경계선으로부터 유지해야 합니다.
예를 들어, 대략 높이가 12m에 이르는 4층 건물은 최소 6m, 15m 높이의 5층 건물은 최소 7.5m 이상 떨어져 있어야 합니다. 이는 건물 높이가 증가할수록 주변 건물에 미치는 그림자의 영향을 줄이고, 일조권 침해 가능성을 최소화하기 위한 조치입니다.
따라서 신축 목적의 사업부지를 매입할 계획이라면, 매매 계약 체결 전에 반드시 '정북일조권 사선제한'을 검토해야 합니다.
또한, 사업부지의 도로 너비도 주요한 고려 사항입니다.
넓은 도로에 접한 부지가 보다 높은 사업성을 갖는 경향이 있습니다. 이는 도로 너비가 접근성, 편의성, 그리고 건물의 가시성 및 접근 용이성과 같은 중요한 요소에 영향을 미치기 때문입니다.
따라서, 4m보다는 6m, 6m보다는 8m 이상의 도로에 접한 필지가 사업성 측면에서 유리합니다.
김성환 밸류업이노베이션 건축사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
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