성공적인 꼬마빌딩 밸류업을 위한 시공사 선정 전략 [한경부동산밸류업센터]
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[밸류업가이드]꼬마빌딩 건축은 밸류업 투자전략의 핵심 요소로, 이 과정은 높은 전문성이 필요하며 시간과 비용, 노력이 많이 드는 복잡한 과정입니다.
꼬마빌딩 건축을 위한 시공사 선정과 계약 시 유의사항
이 과정에서 주요 문제 중 하나는 건축주의 이상과 시공사의 현실 인식 사이에 존재하는 정보의 비대칭입니다. 즉, 건축주는 최소한의 비용으로 완벽한 디자인과 품질의 완성을 '최종적 가치'로 두는 반면, 시공사는 제한된 예산 내에서 프로젝트를 완료해야 하므로, '비용 대비 효율성'과 '이익 극대화'에 초점을 둡니다. 양측의 이러한 관점의 차이는 의사소통에서 충분히 오해를 일으킬 수 있습니다.시공사는 건축 과정, 비용 산정, 재료 선택 등에 대한 전문 지식을 가지고 있기 때문에, 건축주는 도급 계약 체결 이후 상대적으로 불리한 위치에 놓일 수 있습니다.
Q : 건물을 신축하기 위해 건설업체 몇 군데에 공사비 견적을 의뢰했습니다. 그런데 왜 업체마다 제시하는 견적에 차이가 날까요?A : 건설업체가 제시하는 공사비 견적에는 여러 가지 요인들로 인해 차이가 발생할 수 있습니다. 몇 가지 주된 이유는 다음과 같습니다.
1. 경험과 전문성: 건설업체의 경험과 전문성은 공사비 견적에 영향을 미칩니다. 경험이 풍부하고 전문적인 업체는 더 정확한 견적을 제시할 가능성이 높습니다.
2. 자재 가격과 수급 상황: 건물을 신축할 때 사용하는 자재의 가격과 수급 상황은 시기에 따라 변동합니다. 업체마다 자재를 구매하는 시기와 방법이 다르기 때문에, 자재의 가격과 수급 상황에 따라 공사비가 달라질 수 있습니다.3. 공사 기간: 공사 기간이 길어질수록 인건비와 관리비 등의 비용이 증가합니다. 업체마다 공사 기간을 단축할 수 있는 기술과 노하우를 보유하고 있기 때문에 공사 기간에 따라 공사비가 달라질 수 있습니다.
4. 업체의 규모와 운영 방식: 업체의 규모와 운영 방식에 따라 공사비가 달라질 수 있습니다. 대형 건설업체일수록 자재 구매와 인력 수급 등에서 유리한 위치를 차지하고 있기 때문에 공사비를 절감할 수 있는 경우가 많습니다.
5. 견적 산출 방식의 차이: 견적을 산출하는 방식에도 차이가 있습니다. 예를 들어, 일부 업체는 견적을 산출할 때 공사에 필요한 자재와 인력 등의 비용을 세부적으로 계산하는 반면, 다른 업체는 대략적인 비용을 추산하여 견적을 산출할 수 있습니다.6. 부가세와 기타 비용: 공사비에는 부가세와 기타 비용(예: 인허가 비용, 보증보험료 등)이 포함될 수 있습니다. 이러한 비용은 업체마다 다르게 계산될 수 있습니다.
영세한 건축업체는 때때로 단가를 낮춰 계약을 유도하기도 합니다. 그러나 이런 경우 추후 추가 비용 발생의 원인이 되기도 합니다. 반면, 일부 시공사는 각종 부대비용을 포함해 높은 견적으로 제시하기도 합니다.
따라서, 건물 신축을 위해 건설업체에 공사비 견적을 의뢰할 때는 여러 업체에서 견적을 받아 비교해보는 것이 좋습니다. 이를 통해 업체의 경험과 기술력, 자재의 가격과 수급 상황, 공사 기간, 업체의 규모와 운영 방식, 견적 산출 방식의 차이, 부가세와 기타 비용 등을 고려하여 적절한 업체를 선택할 수 있습니다.
A :
1. 계약서 내용 꼼꼼히 확인하기: 계약서에는 건축물의 설계, 시공, 하자보수 등에 대한 내용이 명시되어 있습니다. 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 건축주와 시공사 간의 권리와 의무를 명확히 해야 합니다. 변경 관리절차를 포함시켜 예상치 못한 상황에 대비하는 것이 중요합니다.
2. 시공사와의 소통 강화하기: 시공사와의 소통을 강화하여, 건축주와 시공사 간의 의견 차이를 해소하고, 서로의 요구사항을 충족시킬 수 있도록 노력해야 합니다. 이 과정에서 건축의 기본 원리와 절차에 대한 이해가 필요하므로 건축 분야의 전문가를 프로젝트에 투입해 시공사를 일정 부분 견제할 수 있도록 하는 것도 좋은 방법입니다.
3. 공사비 내역서 확인하기: 공사비 내역서는 건축물의 설계, 시공에 필요한 자재와 인력 등의 비용을 세부적으로 기재한 문서입니다. 공사비 내역서를 확인하여, 건축주가 예상한 비용과 실제 비용이 일치하는지 확인해야 합니다.
4. 시공 과정 모니터링하기: 전체 시공 과정을 모니터링하여, 건축물의 설계와 시공이 계획대로 진행되고 있는지 확인해야 합니다. 이를 통해 시공사가 건축주의 요구사항을 제대로 반영하고 있는지 파악할 수 있습니다. 특히 중요 검사 포인트로 기초공사, 구조물의 안전성, 내외장재의 품질, 설비 시스템의 기능 등을 꼽을 수 있습니다.
프로젝트가 진행됨에 따라 정기적으로 진행 상황을 확인하고, 실제 일정과 비용이 초기 계획과 일치하는지 검토해야 합니다. 이 과정에서 발견된 어떠한 차이점이나 지연에도 신속하게 조치를 취함으로써 프로젝트를 원활하게 유지할 수 있습니다. 이를 위해 상세한 진행 상황 보고서를 작성하고, 필요에 따라 계획에 조정을 가하는 것이 필수적입니다.
6. 하자보수 보증기간 확인하기: 건축물의 하자보수 보증기간을 확인하여, 건축물에 하자가 발생할 경우 적절한 조치를 취할 수 있도록 해야 합니다.
7. 추가 비용 발생 여부 확인하기: 건축 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 추가 비용이 발생할 경우, 건축주와 시공사 간의 협의를 통해 적절한 비용을 결정해야 합니다.
위와 같은 사항을 체크하면, 꼬마빌딩 건축을 맡긴 시공사에게 휘둘리지 않고, ‘꼬마빌딩 밸류업’ 과정에서 더 유리한 위치를 유지하며 성공적인 건축물을 완성할 수 있습니다.
김성환 한경부동산밸류업센터 건축TF Team / 밸류업이노베이션 건축사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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