상업용 부동산 이어 주거용 부동산까지…美 은행 연체 위기 직면

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국제 신용평가사 피치 레이팅스는 다가구 주택 대출 상품에 투자한 상업은행이 대거 손실을 볼 것이란 전망을 내놨다. 주택 시장에서 초과 공급 현상이 나타나면서 주거용 건물 가치도 감소할 것이란 설명이다.

27일(현지시간) 피치 레이팅스는 주거용 아파트 단지 및 다가구 주택에 대한 대출 상품 비중이 높은 상업은행이 부실 위험에 처할 수 있다고 진단했다. 피치 레이팅스에 따르면 지난해 미국의 다가구 주택에 대한 대출 규모는 2020년 대비 32% 증가한 6130억달러를 기록했다. 시장 내 유동성이 증가하면서 다가구 주택에 대한 대출 규모도 커졌다.

문제는 미국 부동산 시장에서 수요와 공급이 어긋나고 있다는 점이다. 집주인의 경우 높은 금리로 인해 임대료를 인상하고 싶지만, 미국 내 대다수 주에서 임대료 인상에 대한 규제를 시행하고 있다. 비용 대비 수익이 감소하면서 건물 가치도 급락하기 시작했다. 이 때문에 다가구 주택에 담보대출 상품을 판매한 은행들이 위기를 겪을 것이란 관측이다.

캘리포니아, 뉴욕, 뉴저지, 오레곤 등은 건물 소유주가 임차인에게 임대료를 인상할 권리를 보장하지 않고 있다. 법령에 따라 매년 상한선까지만 임대료를 인상할 수 있다. 따라서 다가구 주택 담보대출 연체율도 늘어나는 추세다. 지난해 말 미국 내 49개 은행에서 다가구 주택 대출 상품에 대한 연체율은 5%를 넘겼다.

브라이언 티스 피치레이팅스 상무는 "특히 임대료 상한제가 엄격하게 시행되는 지역일수록 임대료와 이자 비용의 간극을 메우기 더 어려워졌다"며 "대출상품을 제공한 은행도 큰 손실을 겪을 것"이라고 설명했다.

실제 파산 위기에 몰린 뉴욕 커뮤니티 뱅코프(NYCB)도 작년 4분기에 손실이 27억달러에 육박했다. 대출 상품 부도에 따른 충당금도 5억 5200만달러였다. 뉴욕 커뮤니티 뱅코프는 지난해 다가구 주택 대출 상품 비중이 큰 10대 은행 중 하나였다.

피치 레이팅스는 다른 은행도 NYCB처럼 손실이 불어날 수 있다고 경고했다. 퍼스트 파운데이션 뱅크, 다임 커뮤니티 뱅크, 퍼시픽 프리미어 뱅크 등이다. 티스 상무는 "손실이 커질수록 이자를 낮춰서 대출 상품을 박리다매형으로 파는 은행들이 늘어날 것"이라며 "담보물(건물)의 가치가 떨어지는 가운데 이러한 행태로 인해 피해는 눈덩이처럼 불어날 것"이라고 경고했다.

오현우 기자 ohw@hankyung.com