미분양 6.5만가구…'정부 지원 대책' 통할까

건설경기 회복 지원나선 정부

준공 후 미분양도 7개월째 증가
주택 인허가·착공 실적도 감소

정부, CR리츠로 미분양 매입나서
LH도 건설사 토지 3조 구매키로
민간선 "유동성 해소 도움 기대"

부동산 경기 침체로 전국 미분양 주택 수가 늘고 있다. 지난달 말 기준 전국 미분양 물량은 6만5000가구에 근접했고, ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 물량도 1만1867가구로 7개월 연속 증가했다. 정부는 지난 28일 미분양을 해소하기 위해 기업구조조정(CR)리츠를 통해 지방 미분양 주택을 매입하고, 건설사가 보유 중인 토지를 LH(한국토지주택공사)에서 매입하는 방안(건설경기 회복 지원 방안)을 발표했다. 업계에선 당장 위험한 고비를 넘길 수 있는 조치라는 반응이 나오고 있다.

○전국 미분양 6만4874가구

29일 국토교통부가 발표한 ‘2월 주택 통계’ 자료에 따르면 지난 2월 기준 전국 미분양 주택 수는 1월(6만3755가구)보다 1.8% 늘어난 6만4874가구로 나타났다. 지난해 11월 5만7925가구로 잠시 줄어든 이후 3개월 연속 증가세다.

지역별로 살펴보면 수도권 미분양 물량이 1만1956가구로 전월(1만160가구)에 비해 17.7% 늘어났다. 지방은 5만2918가구로, 1월(5만3595가구)보다 1.3% 줄었다. 그러나 지방 미분양이 전체의 81.6%에 달해 여전히 심각한 상황이다.

건설사 자금난의 주요 원인인 ‘준공 후 미분양’은 1만1867가구를 기록했다. 1월(1만1363가구)보다 4.4% 증가한 수치다. 서울의 준공 후 미분양은 1월 455가구에서 지난달 503가구로 늘었다. 서울의 준공 후 미분양 물량이 500가구를 넘어선 것은 2014년 8월(504가구) 이후 9년6개월 만이다. 지방의 준공 후 미분양 물량도 1월 9115가구에서 지난달 9582가구로 5.1% 증가했다.

미래 주택 공급을 가늠할 수 있는 선행지표인 인허가와 착공 물량도 줄었다. 2월 전국 주택 인허가 물량은 2만2912가구로, 1월(2만5810가구) 대비 11.2% 감소했다. 주택 착공 물량 역시 지난달 1만1094가구에 그치며 전월(2만2975가구) 대비 51.7% 줄어들었다.

○민간 “CR리츠 도움 클 듯”

정부는 미분양 증가가 부동산 시장 전체에 악영향을 끼칠 수 있다는 우려가 커지자 1997년 IMF 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 당시 효과를 봤던 미분양 대책을 다시 내놨다. 지방 미분양 주택은 CR리츠를 통해 매입하고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 사업장은 LH가 매입 후 재구조화하는 방식이다. 정부는 CR리츠가 지방 미분양 주택을 매입할 때 취득세와 종합부동산세 감면 혜택을 제공하겠다고 밝혔다. 현재는 미분양 주택을 매입하더라도 12% 세율로 취득세가 중과됐는데 이를 1~3%로 낮춘다는 것이다.

종부세 역시 취득 후 5년간 합산이 배제된다. CR리츠는 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 우선 임대로 운영한다. 이후 시장 상황이 좋아지면 분양으로 전환해 수익을 낸다.

LH는 역경매 방식으로 건설사가 보유한 토지를 3조원가량 매입한다. 또 브리지론 상환에 어려움을 겪는 곳은 공공지원 민간임대리츠가 인수해 임대주택으로 전환해 공급을 계속한다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “2008년 미분양이 19만 가구에 달한 전력이 있어 지금은 모든 정책 수단을 동원해 미분양 해소에 나설 상황은 아니라고 본다”면서도 “우선 취득세·종부세를 완화하고, 추가 대책이 필요하다면 LH 매입 확약 등 더 강화된 정책을 검토할 수도 있다”고 말했다.

민간에선 이번 정부의 대책을 긍정적으로 평가하고 있다. 건설사의 자금난을 해소하면서 주택 공급도 지속할 수 있다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “CR리츠를 통한 지방 미분양 주택 매입은 미분양 해소와 사업 리스크 축소에 일정 부분 기여할 수 있다”며 “LH의 토지 매입도 자금 마련이 시급한 건설사의 유동성 확보에 도움이 될 것”이라고 말했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com