[사설] 지금 같은 3중 규제로는 재건축 활성화 어렵다

박상우 국토교통부 장관이 기자간담회에서 “요즘 재건축을 시장의 힘으로 할 수 있는 지역이 많지 않다”고 지적했다. 그러면서 재건축 초과이익환수제, 민간택지 분양가 상한제, 안전진단 규제를 최우선 해결 과제로 꼽았다.

시장 상황을 고려할 때 가볍게 넘길 말이 아니다. 과거 재건축은 ‘황금알을 낳는 거위’로 불렸다. 하지만 요즘은 고금리와 자재비·노무비 인상으로 시공사도, 조합도 수익을 내기 힘들다. 자연히 재건축 시장이 쪼그라들고 있다.

그런데도 집값 급등기에 도입된 이들 규제가 버젓이 남아 재건축을 더 어렵게 하고 있다. 시장에선 이들 규제가 ‘재건축 3대 대못’으로 불린다. 재건축 초과이익 부담금은 주변 시세 대비 주택가격이 더 오른 경우 ‘초과이익’으로 간주해 일부를 환수하는 제도다. 주택 매각 차익이 아니라 준공 때 미실현 이익 단계에서 부과돼 도입 당시부터 논란이 많았다. 재개발에는 없는 부담금을 재건축에만 매겨 형평성 문제도 있다. 여야가 지난해 법 개정을 통해 부담금을 일부 낮추긴 했지만 여전히 재건축을 어렵게 하는 대표적 규제로 꼽힌다.

민간 분양가 상한제는 건축비, 공사비, 시공사 이윤 등을 더해 정부가 분양가를 정하도록 한 제도다. 시장 자율을 무시하는 반시장 규제다. 지난 1월 대부분 풀렸지만 서울 강남·서초·송파·용산에선 규제가 살아 있다. 안전진단은 재건축 공기에 영향을 주는 규제다. 정부는 준공 30년 넘은 노후 주택은 안전진단 전 재건축에 착수할 수 있도록 하는 법 개정안을 국회에 발의했지만 아직 제대로 논의가 안 되고 있다.

서울 등 대도시에선 재건축이 주택 공급의 핵심 수단이다. 재건축이 막히면 당장은 아니라도 몇 년 뒤 심각한 공급 부족이 생길 수 있다. 지난 정부가 공급 대책 없이 수요 억제에만 매달리다가 집값 급등을 자초한 걸 잊지 말아야 한다.

재건축 규제 완화를 ‘보수냐, 진보냐’라는 이분법으로 볼 일만도 아니다. 예컨대 분양가 상한제의 경우 김대중 정부는 내수 활성화를 위해 폐지했지만 이명박 정부는 유지했다. 시장 상황에 따라 실용적으로 접근하는 게 맞다.