임대차 만기 시 임차인의 원상회복 의무와 분쟁 예방 방법 [한경부동산밸류업센터]
입력
수정
[밸류업가이드]
“안녕하세요. 저는 구로구 고척동에서 부동산 임대업을 하는 신OO라고 합니다.최근 제 건물 1층 상가를 임대한 임차인으로부터 “임대차 계약 기간이 끝났다. 더 이상 재계약 할 의사가 없다”는 통보를 받았습니다.
임차인은 운영하던 식당을 접고 다른 사업을 할 계획이어서 자금이 필요하다며 임차보증금을 반환해 달라고 하더군요. 다른 임차인을 알아보기도 전에 보증금부터 달라고 해서 당황스럽긴 했습니다만 수년간 운영하던 식당을 접고 나가는 상황이 안타까워 일단 알겠다고 했습니다.
보증금이라는 것이 어차피 제게 잠시 맡겨 놓은 돈이라는 생각에 그걸로 옥신각신하고 싶지 않았습니다.
그러다 제 건물 인근 부동산 중개업소에 임차인 좀 구해달라고 연락을 취해 놓고 이런저런 일들이 바빠 신경을 못 쓰고 있던 찰나 중개인으로부터 연락이 와서 제게 말하길 “현 임차인과 연락이 안 되는데 가게 문이 잠겨서 내부를 확인하기 힘들고, 내부 정리도 전혀 되어있지 않은 것 같으니, 제가 와서 직접 확인하고 조처를 하는 게 좋겠다”고 하더군요.아직 다른 임차인은 구하지 못했지만, 계약 만기가 코 앞이라 현 임차인에게 보증금을 돌려줘야 할 상황인데요. 만기일에 맞춰 보증금부터 돌려주는 게 맞는 건지 원상회복부터 먼저 정리할 방법은 없는 것인 것 궁금합니다.”
임대차 만기 시, 임차인의 원상회복 의무는 상가 임대차에서 자주 발생하는 분쟁 중 하나입니다.이는 임차인이 임대한 공간을 사용하면서 발생한 변화를 임대 시작 시점의 상태로 되돌려야 한다는 것을 의미합니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인이 직접 개조나 추가 설치한 시설물에 대해서만 원상회복 의무가 있다고 보고 있습니다. 이는 임차인이 임차 당시의 상태로만 공간을 반환하면 되며, 이전 임차인이 설치한 시설물까지 원상 회복할 필요는 없다는 것을 의미합니다.
임대차 만기가 도래한 1층 식당 임차인이 재계약 의사가 없어 보증금을 반환해줘야 할 때, 임차인이 설치한 시설물이 남아있는 경우에는 다음과 같은 조치를 취하는 것이 바람직합니다.
- 임차인이 최초 입주할 시점의 임차 공간을 촬영한 사진 또는 영상 기록이 있는지 확인해야 합니다. 이 기록은 임대 공간의 초기 상태에 대한 구체적인 증거로서의 역할을 하며, 임대 기간 시작과 종료 시점의 공간 상태와 관련된 분쟁이 발생했을 때 매우 중요한 역할을 합니다.- 초기 상태에 대한 사진이나 영상 기록이 없다면, 계약서 내용을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 임차인과 임대인은 원상회복 의무에 관한 명확한 조항을 계약서에 반드시 포함시켜, 추후 발생할 수 있는 오해나 분쟁을 미연에 방지해야 합니다.
- 계약서에 원상회복 조항의 명확성은 임대차 계약에서 중대한 요소입니다. 원상회복의 범위와 관련하여 양 당사자의 책임이 어떻게 정의되어 있는지 정확히 이해하는 것이 필수적입니다. 만약 해당 조항이 모호하거나 설명이 부족할 경우, 추가 협의를 통해 이 부분에 대한 명확한 이해와 합의를 도출하는 것이 중요합니다.
- 임대차 계약서에 명시된 내용 외에도, 임대 기간 동안 발생한 모든 유지보수, 수리, 변경 사항에 대한 기록을 유지하는 것이 좋습니다. 이러한 기록은 분쟁이 발생했을 때 중요한 참고 자료가 될 수 있으며, 각종 수리나 변경이 임차인의 책임인지, 아니면 정상적인 사용으로 인한 것인지를 명확히 할 수 있습니다.
- 분쟁 해결 과정에서 모든 문제를 혼자 해결하려고 시도하기보다는 해당 분야의 전문가들의 조언을 구하는 것이 바람직합니다. 이는 계약서 내용의 정확한 해석, 관련 법률, 그리고 유사 사례에 대한 분석을 통해 의뢰인의 사안에 적합한 맞춤형 조언을 제공할 수 있습니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원 / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터