'총선 후 입법' 전제 1·10 대책…야권 협조 있어야 추진력 확보 주택 등록임대사업 복원도 난항 예상 전문가들 "여당 총선 참패, 집값엔 영향 없을듯"
4·10 총선에서 여당이 참패하면서 윤석열 정부의 부동산 정책에도 제동이 걸릴 가능성이 커졌다. 정부는 연초 '1·10 대책'을 통해 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 하고, 재개발의 경우 노후도 요건(30년 넘은 건물이 차지하는 비율)을 67%에서 60%로 낮추겠다고 발표하는 등 대대적인 재개발·재건축 규제 완화를 약속했다.
세부 시행 과제가 77개 이르는 1·10 대책은 총선 이후 입법을 전제로 짜인 만큼 더불어민주당 등 야권의 협조가 필요한 상황이다.
◇ 법 개정 필요한 '안전진단 없는 재건축 착수' 여당이 총선에 참패했다고 부동산 정책 추진 환경이 크게 달라진 것은 아니다. 윤석열 정부는 지난 2022년 5월 출범 이후 줄곧 '여소야대'라는 정치적 환경과 마주해 왔다.
다만 이번 총선의 결과물인 22대 국회에서 야권의 목소리가 한층 커질 것으로 예상되는 만큼 윤석열 정부 입장에서는 주요 정책 추진을 위해 야권과의 협의에 더 많은 공을 들여야 할 것으로 보인다.
2022년 하반기부터 분양시장이 얼어붙자 윤석열 정부는 지난해 1월 3일 시행령만 개정해도 되는 전매제한 완화와 법 개정이 필요한 분양가 상한제 주택의 실거주 의무 폐지를 패키지로 묶어 발표했다. 그러나 실거주 의무 폐지를 위한 주택법 개정안은 발의 이후 1년 가까이 야당의 반대로 국회를 통과하지 못했고, 정부 발표를 믿고 아파트를 분양받은 이들이 큰 혼란을 겪었다.
결국 여야는 4·10 총선 50일을 앞두고 실거주 의무를 3년 유예하는 데 전격 합의, 더 이상의 혼란은 피할 수 있었다.
문제는 22대 국회 출범 이후 행정부와 입법부의 '괴리'가 심화할 것으로 예상되는 만큼 법 제·개정이 수반돼야 하는 부동산 정책과 관련해 곳곳에서 혼선이 불거질 수 있다는 점이다. 당장 재건축·재개발 정책에 관심이 쏠린다.
국토교통부가 총선을 앞두고 발표한 핵심 부동산 정책 중 법안 처리가 필요한 것은 대부분 재건축·재개발과 관련한 것들이다.
아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단을 통과하지 않은 상태에서도 재건축에 착수할 수 있도록 하는 '재건축 패스트트랙'은 도시정비법 개정이 필요하다.
정부는 패스트트랙을 활용하면 서울 내 재건축 사업 기간이 최대 6년까지 단축될 것으로 보고 있다.
재개발 사업의 문턱을 낮추는 노후도 요건 완화 역시 도시정비법 개정이 필요하다.
◇ 주택 등록임대사업 복원도 난항 겪을듯 주택 등록임대사업 관련 규제 완화도 난항을 겪을 수 있다.
이는 야당이 반대해온 정책이다.
앞서 윤석열 정부는 '2023 경제정책방향'을 통해 전용 85㎡ 이하 아파트의 10년 장기 임대 등록을 부활시키겠다고 밝혔지만, 이를 위한 민간임대주택 특별법 개정안은 국회 국토교통위원회 소위에서 논의조차 되지 못했다.
나아가 정부는 1·10 대책에서 발표한 6년 단기 등록임대 부활 및 20년 기업형 장기임대주택 도입을 위해 민간임대주택 특별법 개정을 추진 중이다.
하지만 오는 5월로 임기가 끝나는 21대 국회에서 이들 법안이 논의될 가능성은 낮아 보이며, 결국 자동 폐기 수순을 밟게 된다.
국토부가 지난달 민생토론회에서 발표한 '공시가격 현실화 로드맵 폐기' 역시 부동산공시법 개정이 필요하므로 야당의 협조를 얻어야 한다.
다만 국토부는 법안 통과가 되지 않는다면 공시가격 현실화율(공시가격의 시세 반영률)을 로드맵 도입 이전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 낮춰 인위적 개입을 하지 않겠다는 방침을 밝힌 바 있다.
입법이 따르지 않는다면 지난 2년간 반복한 '임시처방'을 유지해야 하는 셈이다.
반면 야당이 추진해온 전세사기 피해지원 특별법 등의 개정은 탄력을 받을 가능성이 크다.
박상우 국토부 장관은 이달 초 기자간담회에서 재건축초과이익 환수제 추가 완화 또는 폐지를 위한 법안과 민간 택지에 대한 분양가 상한제, 안전진단 규제 완화 관련 법안을 국회 통과가 필요한 우선순위로 꼽았다.
박 장관은 "재건축을 시장의 힘으로 할 수 있는 지역이 많지 않기에 법이 하루빨리 개정돼야 한다"고 말했다.
◇ 전문가들 "시장 흐름 변화 없을 것" 여소야대 정치환경으로 정부의 부동산 정책이 힘을 받지 못하더라도 시장 흐름은 크게 달라지지 않을 것으로 전문가들은 보고 있다.
정부가 24차례 민생토론회를 하는 과정에서 부동산 규제 완화와 수도권 광역급행철도(GTX) 등 다양한 부동산·교통 정책을 발표했지만, 집값 흐름에 변화는 없었다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지금 집값은 정치적 지형보다는 고금리, 경기둔화 우려, 지방 미분양 적체로 인한 결과"라며 "서울을 중심으로 한 '집값 바닥 다지기'와 평년보다 낮은 거래 흐름이 이어질 것으로 본다"고 말했다.
정부가 임기 초반부터 추진한 취득세, 양도세, 종합부동산세 등 다주택자 중과세 완화는 법 개정 없이도 상당 부분 이뤄졌다는 평가도 있다.
조정대상지역이 서울 강남 3구와 용산 등 4개밖에 남지 않은 데다, 종부세 공정시장가액비율을 60%로 낮춰 보유세 부담을 줄였기 때문이다.
보유세 과세의 기준인 공시가격의 시세 반영률도 2020년 수준으로 되돌렸다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 정책의 경우 각론은 다를 수 있으나 야당도 방향성은 같을 수밖에 없다는 관측이 적지 않다.
'연착륙'을 위해선 야당이 마냥 정부 정책에 반대할 수만은 없기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "총선이 부동산 경기 자체에 미치는 영향이 예전보다 적어졌다"며 "현재 금리가 오르고 있기 때문에 고금리와 PF 위기 등 금융 변수가 시장에 미치는 영향이 더 클 것"이라고 말했다.