'규제완화' 동력 약화…재개발·재건축 '차질'

부동산 시장 영향은

법률개정 국회 허들 높아져
재초환 폐지 등 통과 힘들듯
'안전진단 생략 재건축' 불투명

사진=연합뉴스

야당인 더불어민주당이 4·10 총선에서 압승을 거두면서 재건축 안전진단 규제 완화와 공시가격 현실화 계획 폐지 등 정부가 발표한 부동산 정책의 추진 동력이 약해질 것으로 예상된다. 모두 법률 개정이 필요한 과제다. 다수당을 유지한 야당이 협조하지 않으면 법안 처리가 쉽지 않을 전망이다. 재건축·재개발 등 민간 도시정비사업을 통해 주택 공급을 확대하려는 정부 계획에 차질이 불가피할 것이라는 관측이 나온다.

재건축 규제 완화 ‘빨간불’

11일 업계에 따르면 정부가 공언한 여러 부동산 정책 중 법률 개정이 필요한 과제가 적지 않다. 안전진단 없이 재건축에 바로 들어갈 수 있도록 하겠다고 한 게 대표적이다. 안전진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 된다는 게 정부 안이다. 하지만 이는 도시정비법을 바꿔야 가능하다. 여당은 관련 법안을 발의한 상태다.

정부는 추가 재건축 규제 완화도 추진하고 있다. 예컨대 박상우 국토교통부 장관은 이달 초 기자간담회에서 재건축 ‘대못’ 규제로 꼽히는 재건축초과이익환수제 폐지 필요성을 언급했다. 조합원 1인당 재건축 초과이익이 8000만원을 넘으면 세금으로 환수하는 제도다. 이 제도를 손질하려면 재건축초과이익환수법 개정이 필요하다. 재건축초과이익 환수는 문재인 정부 때 부활한 정책이다. 야당이 정부에 협조할 가능성은 작다는 관측이 나온다.

고금리와 높은 분담금 등으로 시장 상황이 좋지 않은 상황에서 규제 완화마저 좌초되면 재건축 열기가 꺾일 수밖에 없다는 분석이 나온다. 재건축과 재개발을 활성화해 ‘시장의 힘’으로 도심 주택 공급을 늘리겠다는 게 윤석열 정부의 정책 방향이다. 서울 양천구의 한 재건축단지 소유자는 “재건축이 언제 될지 기약할 수 없는 상황”이라며 “지금이라도 집을 팔아야 할지 고민”이라고 말했다.

야당은 공공주택 확대에 방점을 찍고 있다. 민주당은 이번 선거에서 기본주택 100만 가구(수도권 50만 가구, 지방 특화형 40만 가구, 어르신 복지주택 10만 가구) 공급을 공약했다. 기본주택은 무주택자가 장기간 거주할 수 있는 분양·임대형 공공주택을 뜻한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “2~3년 후 주거난이 예상되는 만큼 여야는 주택 공급을 늘리는 방향으로 초당적 협력을 해야 한다”고 말했다.

부동산 세금 완화 물거품 되나

부동산 관련 세금 완화도 난항이 예상된다. 정부는 2035년까지 공시가 비율을 시세 대비 90%까지 끌어올리겠다는 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 철회해 주택 소유자의 보유세 부담을 덜어주겠다고 했다. 이를 위해선 부동산공시법을 바꿔야 하는데, 사실상 불가능하다는 평가다. 민주당이 이번 총선 과정에서 ‘공시가 현실화 로드맵 법제화’를 약속했기 때문이다. 윤석열 대통령은 올해 1월 다주택자 징벌적 중과세 철폐 등도 선언했다. 하지만 야당이 ‘부자 감세’를 이유로 부정적 반응을 보일 공산이 크다.

국토부는 ‘1·10 대책’을 통해 지방의 준공 후 미분양 주택 구입 때 1가구 1주택 특례를 적용하고, 임대주택으로 활용하면 원시취득세를 감면해주겠다는 방안을 내놨다. 하지만 각각 조세특례제한법과 지방세특례제한법 개정이 필요한 과제다. 도시형생활주택 가구 수 제한 폐지(주택법 개정), 신탁 방식 정비사업 의사결정 간소화(도시정비법 개정) 등도 정부 의지만으론 할 수 없다.

국민의힘이 총선 공약으로 제시한 계약갱신청구권과 전·월세상한제 등 임대차2법 폐지도 물거품이 될 전망이다. 철도 지하화나 수도권 광역급행철도(GTX) 건설 같은 교통 대책은 여야 이견이 작은 분야다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com