'대못' 뽑히나 했더니…재건축 또 표류 위기

4·10 총선으로 野大구도 지속
안전진단 완화·재초환제 등
정비사업 규제 완화 무산땐
투자나 개발 매력도 떨어져

"정책 영향 크지않아" 분석도

정부의 규제 완화와 서울시의 사업성 지원 등으로 속도를 내는 듯했던 민간 재개발·재건축 사업이 4·10 총선의 역풍을 맞게 됐다. 여소야대 구도가 이어지면서 안전진단과 재건축초과이익 환수 등 각종 규제 완화가 어려워질 가능성이 커져서다. 공사비 등 비용 증가로 멈춰 서 있던 조합에 ‘엎친 데 덮친 격’이다.

일각에선 총선 전과 크게 달라진 게 없는 데다 세금을 제외하면 야당의 협조를 끌어내기 어렵지 않을 것이란 전망도 있다. 추가 규제 완화 여부보다는 기존 사업장의 사업성 확보가 관건이라는 분석도 나온다.

○서울 주택 4채 중 1채 ‘역풍’

12일 부동산R114에 따르면 안전진단 규제 완화 여부가 불투명해지면서 전국 아파트 262만 가구가 재건축 일정에 영향을 받게 됐다. 대상 단지는 서울(50만3000가구), 경기(52만2000가구), 인천(19만9000가구) 등 수도권에 47%가 몰려 있다. 서울은 전체 아파트의 4분의 1에 달하는 규모다.

정부는 앞서 ‘1·10 부동산대책’에서 재건축 가능 연한(준공 30년)을 넘긴 아파트는 안전진단을 받지 않고 바로 재건축 절차에 들어갈 수 있도록 하겠다고 발표했다. 이른바 ‘패스트트랙’을 적용해 사업 기간을 3년가량 줄일 수 있을 것으로 봤다. 지난 2월 도시정비법 개정안을 발의한 상태다.

전문가들은 세금 규제가 시장에 미칠 영향을 가장 우려하고 있다. 재건축초과이익환수제가 대표적이다. 면제 기준(3000만원→8000만원 이하) 등을 완화한 개정안이 지난달 말부터 시행되고 있지만 추가 완화가 필요하다는 주장이 끊이지 않았다. 이번 총선에서 국민의힘 일부 후보는 폐지를 공약하기도 했다.

보유세 등이 미칠 영향도 간과할 수 없다. 정부는 취득세와 양도소득세, 종합부동산세 중과세 등 다주택자 규제를 일제히 풀겠다고 했지만 양도세 중과 유예 등 일부 보완책만 건드리고 있다. 야당이 “부자 감세”라며 손사래를 치고 있어 법 개정은 더 어려워질 것이라는 전망이 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “재건축하면 자산 가치가 올라가고 보유에 대한 세금 부담이 커진다”며 “투자나 개발 매력도가 떨어질 수밖에 없다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제를 만든 게 지금의 야당이다 보니 다주택자 규제 완화와 재건축초과이익환수제 폐지 등은 기대하기 어렵다”며 “더불어민주당이 내세운 기본주택 공공재개발은 민간 정비 활성화라는 정부 정책과 방향이 다르다”고 지적했다.

○규제보다 무서운 추가 분담금

정치 지형이 정비사업을 가로막는 ‘대못’으로 작용하진 않을 것이란 분석도 있다. 안전진단은 지난해 구조안전성 비중을 줄이면서 대부분 단지가 어렵지 않게 통과할 수 있게 됐다는 게 정비업계의 설명이다. 1기 신도시 재건축 사업성을 크게 높여주는 내용의 노후계획도시 특별법, 3종 일반주거지역의 용적률을 120%로 상향해주는 도시정비법 개정안, 재건축초과이익환수법 개정안 등은 지난해 국회를 통과해 올해부터 시행되고 있다. 재개발 노후도를 기존 67%에서 60%로 완화하는 것도 이달 시행이 예정돼 있다.

도시정비는 지방자치단체 의지가 크게 작용하는 것도 감안해야 한다. 서울시는 지난달 말 재건축·재개발 사업의 인센티브 용적률을 상향하고, 공공기여 부담은 낮추는 내용의 대대적인 ‘정비사업 지원 방안’을 내놨다. 서울시 자체 조례 개정을 통해 실행할 수 있다.

개별 구역의 사업성과 조합의 추진 의지가 더 중요하다는 분석도 나온다. 이은형 연구위원은 “급증한 공사비와 함께 개별 조합원이 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 정비사업 추진의 관건이 됐다”고 말했다.

이유정/은정진 기자 yjlee@hankyung.com