자녀에게 부동산 매도 땐 시가 70% 넘겨야 절세

김수정의 절세노트

최근 부동산 가격이 하락하자 자녀에게 부동산을 매도하려는 수요가 늘고 있다. 이런 가족 간의 거래는 증여로 볼 가능성이 높아 매매계약서, 대금 지급 등의 절차를 잘 갖춰야 한다. 또 실제로 자녀가 매수 자금을 부담해야 하기 때문에 낮은 가격으로 거래하려는 경우가 많은데, 특수관계인 간의 매매는 적정한 거래 대가 책정에 신중해야 한다.

먼저 양수인인 자녀 입장에서는 실제 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액까지는 가격을 낮춰 저가로 매수해도 증여로 보지 않는다. 그러나 그 이상으로 더 낮추면 증여세가 과세된다. 이때 증여재산가액은 시가와 대가의 차액에서 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 차감한 금액이 된다. 한편 소급해 1년 내 동일한 거래가 있었다면 그와 합산해 증여세를 적용하므로 과거 이력이 있다면 주의해야 한다.

이와 별도로 양도인인 부모에게는 양도소득세가 과세되는데 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액 이상으로 가격을 낮춰 거래했다면 시가에 양도한 것으로 보게 된다. 즉 양도가액이 실제 지급받은 대가가 아닌 시가로 높아지므로 양도차익이 커져 양도세 부담이 증가한다. 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한 양도가액 12억원 이하 주택이라면 시가로 양도세를 계산하더라도 전액 비과세이므로 세 부담 증가 없이 활용이 가능하다.

거래 대가 외에 추가로 유의할 점은 일시적 2주택 양도세 비과세 처분 기한인 3년 내 매매가 잘 성사되지 않아 불가피하게 자녀에게 파는 경우도 있는데, 별도 가구의 자녀에게 매도해야 비과세된다는 것이다. 또 자녀에게 증여냐 매도냐를 고민 중이라면 양도는 증여와 달리 물물교환이므로 이 자체로 부의 이전 효과가 없다. 따라서 단순히 부동산 증여세와 양도세만이 아니라, 추후 매각자금 증여세까지 포함해 비교해야 한다. 아울러 간혹 양도인인 부모를 동시에 전세 세입자로 설정해 갭투자로 자녀의 자금 부담을 줄이려는 경우도 있는데 거래 부인 및 증여로 과세될 수 있으므로 주의가 필요하다.

김수정 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무팀장