입점한 건물이 안전진단 D등급 받으면, 임차인은 무조건 나가야 하나요? [한경부동산밸류업센터]
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[밸류업가이드]
상가건물임대차보호법과 임차인의 권리 이해해야
건물주와의 협상과 대안 모색 필요
“안녕하세요. 저는 강서구 공항동에서 약국을 운영 중인 박OO입니다. 현재 운영중인 약국이 3년차에 접어들었고, 이제 조금씩 자리를 잡아가고 있는 상황입니다.
그런데 같은 건물 다른 층에 입점한 임차인을 통해 건물주가 바뀌었다는 소식을 알게 됐습니다. 당시엔 대수롭지 않게 여겼는데 새로운 건물주는 현 건물이 구조 안전진단 결과에서 D등급이 나왔기 때문에 현 건물을 철거하고 신축을 해야 한다고 하고요. 그러니 건물 내 모든 임차인들은 퇴거해 달라고 합니다.
건물주 얘기처럼 안전진단에서 D등급을 받으면 계약기간과 상관없이 임차인은 무조건 퇴거를 해야 하는 건가요? 남은 계약기간까지 만이라도 계속 운영할 수 있는 방법이 없나요?”
의뢰인의 현재 상황은 매우 불안하고 당혹스러울 것으로 생각됩니다.
최근 건물주 변경과 함께 발생한 이러한 변화에 효과적으로 대처할 수 있는 방안을 정리해 보겠습니다.
1. 명도 전략 이해하기
최근 몇몇 건물주들 사이에서 유행하고 있는 명도전략은 건축물의 낮은 안전등급을 이유로 임차인을 강제로 퇴거시키는 것입니다. 이 전략은 상가건물임대차보호법의 법적 구조에서 발견된 허점을 이용하여, ‘긴급한’ 구조적 문제로 인식되는 낮은 안전 등급을 토대로 임대차 계약 해지나 갱신 거부의 법적 근거를 마련합니다. 이 방법은 안전 문제를 명분으로 삼아 임차인의 퇴거를 유도하며, 이 과정에서 명도 소송을 통해 필요한 시간과 비용을 절감하게 됩니다.2. ‘D등급’ 결과에 대응하기
건물주는 해당 건물의 심각한 노후화와 잠재적인 인사 사고나 붕괴 가능성을 들어, 구조 안전 진단에서 받은 D등급 결과를 임차인에게 제시하고 있습니다. 그러나 단순히 D등급을 받았다는 이유만으로는 임차인과의 계약을 해지하기 어렵습니다. 서울시 상가임대차 상담사례집에 따르면, 상가건물임대차보호법은 ‘E등급’에서만 임대인의 계약 갱신 거절을 정당화할 수 있으며, D등급은 이를 위한 충분한 법적 근거가 되지 못함을 명시하고 있습니다.
3. 법적 대응 전략 수립하기
만약 건물주가 건물을 철거하고 신축하기로 결정했음에도 불구하고 D등급을 받았다면, 건물의 객관적 상태와 안전 사고의 가능성, 그리고 중대한 하자의 존재 등을 개별적으로 입증할 필요가 있습니다. 이를 위해 건물의 물리적 하자와 관련된 계약 해지 주장 시, 이미 받은 D등급의 구조 안전 진단 결과를 포함한 철저한 입증 책임을 준비하고, 이와 관련된 장기 소송을 각오해야 합니다.
의뢰인께서 위와 같은 상황에서 효과적으로 대응하고 본인의 권리를 보호받고자 한다면, 건물주의 계약 해지 또는 갱신 거부 주장에 대응하기 위한 전략을 수립해야 합니다. 이는 명도 소송을 포함해 의뢰인의 권리를 적극적으로 방어하는 방법을 포함합니다.또한, 건물주가 제시한 구조 안전 진단 결과에 의존하지 않고, 자체적으로 또는 다른 전문 기관을 통해 독립적인 안전 진단을 실시하는 것이 좋습니다. 이 진단 결과 분석을 토대로 건물의 실제 상태를 파악하고, 이 정보를 법적 대응에 활용할 수 있습니다.
아울러 건물주와의 개방적이고 건설적인 대화를 시도하여 현재 상황에 대한 해결책을 모색하는 것이 좋습니다. 협상을 통해 잠재적인 퇴거 합의금, 임대 기간 연장, 재입주 권리 등을 논의할 수 있습니다.
의뢰인께서 처한 상황을 잘 이해하시고 효과적으로 대응하실 수 있기를 바랍니다. 상황에 따라 적절한 대처 방법이 달라질 수 있으므로, 전문가의 조언을 들어보는 것도 좋습니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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