'서울 면적 35%' 지구단위구역, 용적률 규제 없앤다

시민위한 '공개공지' 조성 땐
용적률 상한 800→960%로
하이테크 건물에도 인센티브

서울 강남 테헤란로나 압구정로 등 서울 상업지에서 고층 오피스 건물을 지을 때 시민들이 쉴 수 있는 ‘공개공지’를 조성하면 용적률 최대치의 1.2배 인센티브가 주어진다. 도심항공교통(UAM)이나 탄소중립 등 최근 트렌드에 맞는 용적률 인센티브 항목도 추가된다.

22일 서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편방안에 따르면 공개공지와 지능형 건축물, 특별건축구역 등 용적률 인센티브 항목을 충족했을 때 용적률 최대치인 ‘상한용적률’을 1.2배까지 높일 수 있게 된다. 용적률 체계는 기준용적률(최소치)과 허용용적률, 상한용적률(최대치)로 구성된다. 여기서 용적률 최대치인 상한용적률을 더 높여주겠다는 것이다.

가령 일반상업지역의 상한용적률은 800%인데, 공개공지를 만들면 960%까지 높일 수 있다. 서울시 관계자는 “굳이 종상향을 하지 않아도 될 만큼 인센티브가 대폭 주어지는 것”이라고 설명했다.

지구단위계획은 특정 지역에 대한 개발 지침으로 건축물의 높이와 용적률, 건폐율, 각종 인센티브, 공공기여(기부채납), 도시기반시설 등이 규정돼 있다. 지구단위계획이 세워진 구역은 서울 전체 면적의 35%(약 130㎢), 787곳에 달한다. 강남 도심뿐만 아니라 서쪽 끝 김포공항 인접지에도 공항지구중심 지구단위계획 구역이 있다. 동쪽으로는 지하철 5호선 강동역·길동역에 걸쳐 천호지구 지구단위계획이 지정돼 있다.

서울시는 “제도 도입 24년이 지나면서 규제가 누적되고 디지털 전환, 인구 감소 등 급변하는 도시 상황에 대응하지 못해 도시 개발의 걸림돌로 작용한다는 판단”이라며 “민간 개발 활성화를 통해 권역별 도심 대개조에도 가속도가 붙을 것으로 기대하고 있다”고 밝혔다.

서울시는 용적률 하한선인 기준용적률을 없애고 기존의 허용용적률을 기본으로 주기로 했다. 여기에 서울시가 제시하는 공공성 항목을 충족하면 용적률을 1.1배 올릴 수 있다. 가령 일반상업지역의 현행 기준용적률(용적률 최소치)은 500~600%, 상한용적률은 800%다. 앞으로는 기준용적률이 없어지고 기존 허용용적률인 800%가 적용된다. 공공성 항목을 충족하면 880%까지 건축물을 세울 수 있게 된다는 뜻이다. 준주거지역은 300%→400%, 중심상업지역은 600%→1000%로 오르는 효과가 있다.

서울시는 용적률 인센티브 항목도 다양화할 계획이다. 기존 인센티브 항목은 건축한계선과 권장용도, 공동개발 등 10개 분야(38개 항목)로 구성된다. 로봇 친화형 건물이나 UAM 시설 등 미래산업용도, 탄소중립·녹지생태도심 등 서울시 정책에 맞는 항목을 충족하면 인센티브를 주겠다는 구상이다. 서울시의 용적률 개편 방안은 도시정비법의 적용을 받는 정비구역(주택정비형·도시정비형)에는 적용되지 않는다. 종상향하는 경우에도 기존 지구단위계획이 적용될 전망이다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com