전세사기 '선구제' 난감한 HUG "매입규정 모호"

채권 공정 가치 평가·주택도시기금 활용 등 문제
"전세사기 특별법, 시행돼도 제대로 작동 못할 것"

HUG는 30일 서울 여의도에 있는 전경련 회관에서 ‘전세사기 피해자 보호를 위한 HUG의 역할’이라는 세미나를 열고 관련 내용에 대해 논의하는 시간을 가졌다. 사진=이송렬 기자

임대차 시장에서 '선(先)구제 후(後)회수' 방안을 담은 전세사기 피해지원 특별법 개정안이 화두로 떠올랐다. 당장 전세사기 피해자 지원을 해야 하는 주택도시보증공사(HUG)는 난감한 상황이다. 피해주택을 매입하는 것과 관련한 규정이 애매모호한데다 명확한 기준이 없어서다. 주택도시기금이 점점 줄어들고 있다는 점도 HUG 입장에선 부담이다.

HUG는 30일 서울 여의도에 있는 전경련 회관에서 ‘전세사기 피해자 보호를 위한 HUG의 역할’이라는 세미나를 열고 관련 내용에 대해 논의하는 시간을 가졌다.

HUG는 먼저 임차보증금반환채권을 매입하는 데 있어 규정이 모호하다고 주장했다. 전세사기특별법 개정안을 살펴보면 임차보증금반환채권을 매입할 때 ‘대통령령이 정하는 방법에 따라 공정한 가치 평가를 거쳐 매입할 수 있다'고 명시돼 있다.

김택선 HUG 준법지원처장은 "'공정한 가치 평가’라는 규정이 굉장히 애매하다"며 "'매입가격은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 보증금의 비율 이상으로 한다'라는 부분 역시 추상적이라 명확한 기준이 없다. 차라리 '제8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 일정액' 등으로 명기할 필요가 있다"고 설명했다.

채권매입기관의 채권매매대금 회수 절차 사진=HUG

HUG가 채권을 매입한 이후 매매대금을 회수하는 방법에 대해서도 문제가 있다고 지적했다. 채권매매대금을 회수할 때 원칙적으로 피해주택을 사서 되팔거나 손실 우려가 있을 때는 배당에 참여하는 방식으로 이뤄진다.

김택선 처장은 "매매대금 회수 방법에서도 구체적이고 명확한 회수 절차를 규정할 필요가 있다"며 "개정안에서는 '매입과 매각을 통한 회수와 배당절차를 통한 회수'를 모두 예정하고 있기 때문에 매매대금 산정과 매매대금을 전부 지급할지 매매대금을 일부 지급한 후 사후정산 할지 등 지급 방법에 따른 절차가 필요한 상황"이라고 강조했다.

소요 재원으로 사용할 주택도시기금이 줄어들고 있다는 점도 문제로 지목됐다. 주택도시기금은 주택 계정(청약저축, 주택채권 등)과 도시 계정(주택계정 전입금) 등 크게 두 가지로 나뉜다. 하지만 청약 순조성은 청약 매력이 감소 등으로 2022년부터 마이너스로, 국민주택채권 순조성도 주택시장 거래가 위축되면서 지난해부터 마이너스를 기록 중이다.

주택도시기금 주요 수입 현황 사진=HUG

김 처장은 "시중 대비 현저하게 낮은 금리로 인한 수요 쏠림 현상, 저출산 대응 등 정책적 요구가 맞물려 수요자 대출이 늘어나면서 총지출이 늘고 있다"며 "주택시장 위축 등으로 수입은 감소했지만 지출은 늘고 있다"며 자금 여력이 떨어지고 있다고 지적했다.

토론에서도 임차보증금 반환채권에 대한 ’공정가치 평가‘와 관련한 문제가 제기됐다. 현업에서 관련한 업무를 하고 있다는 최우석 HUG 전세사기 피해자 경·공매지원센터 팀장은 "해당 채권의 가치를 어떻게 평가할지에 대한 기준이 아무것도 없다"며 "특히 실무적으로 예상 낙찰가율을 어떻게 예측할지, 선순위 채권 금액에 대한 산정 방법 또한 이런 식으로 가치를 평가했을 때 피해자들이 받아들일 수 있을지 여부 등이 가장 큰 문제"라고 지적했다.

서울 여의도 국회 정문 앞에서 전세사기 피해자들이 21대 국회 임기 내에 전세사기특별법 개정 촉구 기자회견을 하고 있다. 사진=뉴스1

주택도시기금을 전세사기 피해자들에게 쓰는 것이 합당한지에 대한 지적도 나왔다. 김경선 HUG 주택도시금융연구원 차장은 "주택도시기금은 HUG가 보유한 여유자금이 아니라 나중에 돌려줘야 할 빚"이라면서 "주택도시기금이 줄어들고 있는 상황에서 전세사기 피해 지원에도 사용돼야 하느냐는 고민이 필요한 부분"이라고 말했다.

이어 "지원 사업에는 상당한 인력과 구조가 필요하다"며 "운영비용과 부대비용 등을 감안하면 최소 1000억~최대 3000억원까지 HUG가 부담해야 한다. 최근 HUG가 대위변제 등으로 적자가 지속되고 있다는 점을 고려하면 지원이 절실한 상황"이라고 덧붙였다.

전세사기 피해지원 특별법 개정안(국토교통위원회 대안)은 야당 단독 의결로 본회의에 직회부돼 있다. 만약 내달 국회 문턱을 넘어 법이 시행된다고 해도 제대로 작동하기 어렵다는 판단이다.

이장원 국토교통부 피해지원총괄과 과장은 "전세사기 특별법이 이대로 통과돼선 시행이 불가능할 것으로 본다"며 "채권의 공정 가치 평가, 주택도시기금의 활용 적정성, 관련한 조직과 재원의 미비 등의 문제는 통과 후 1달 이내 해결하기 어려운 문제"라고 강조했다.

김규철 국토교통부 주택토지실장도 "전세사기 특별법이 이대로 시행되는 것은 불가능하다고 판단된다"며 "추가적인 논의나 입법 과정을 통해 새로운 대안이 필요한 상황"이라고 부연했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com