"덜컥 낙찰 받은 불광역 오피스텔"…이자만 벌자 했는데, 월세 2배 수익 [방준식의 재+부팅]
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스마트스토어 운영하던 앰버 씨"퇴사 후 스마트스토어에서 와인, 위스키 안주를 판매하고 있습니다. 상품 특성 상 성수기 때는 매출이 잘 나왔지만, 비수기 때는 매출 편차가 심했죠. 안정적인 현금흐름을 만들기 위해 단기 임대를 선택했어요. 매물을 빌려 전대차를 하기보다는 민원이나 법적 리스크를 피하기 위해 직접 취득한 경매 매물을 노렸죠. 서울 역세권이면서 도심에서 조금 멀어지더라도 저렴한 매물을 찾았어요. 그러던 중 불광역 근처에서 미분양 신축 매물을 낙찰받았죠. 지금은 주변 월세 대비 2배 정도 수익을 내고 있습니다. (웃음)"
불광역 근처 미분양 오피스텔 경매
"이자만 벌어도 승산 있겠다 싶어 도전
단기임대로 지금은 월세 시세 2배 벌죠"
"온라인 쇼핑몰과 함께 단기 임대를 운영 중인 앰버(34·닉네임)입니다. 8년 동안 패션 상품 기획(MD)과 마케팅 일을 했어요. 업무적으로 맞지 않아 퇴사한 뒤, 처음에는 재취업을 생각했어요. 한 번쯤은 막연하게 나만의 사업을 하고 싶다고 생각했어요. 매달 들어오는 월급도 좋았지만, 야생에 혼자 던져졌을 때 살아남을 수 있을지도 궁금했었죠. 이번에는 도전해보지 않으면 평생을 직장인으로만 보낼 것 같다는 생각도 들었죠. '3개월만 전념해보자. 만약 원하는 아이템을 찾지 못하거나 이전 직장에서 받던 월급의 최소 80%를 달성하지 못한다면, 다시 직장을 찾자.'고 다짐했었죠. (웃음)"
Q. 3개월 동안 어떤 아이템을 찾으셨나요.
"카테고리에 한계를 두지는 않았지만, 패션 쪽은 우선순위가 아니었어요. 8년 동안 일하면서 그 분야가 얼마나 힘들고 치열한지 잘 알고 있었거든요. 3가지 조건에 부합하는 아이템을 찾으려고 했어요. △첫 번째는 최소한의 관심을 가지고 있는 것 △두 번째는 회사 생활하면서 키운 역량 펼칠 수 있는 것 △세 번째는 단기간에 성과 낼 수 있는 것을 전부 써봤죠."
Q. 잘하는 분야에서 찾으셨나요.
"2021년도 당시 제 취미는 등산과 와인이었습니다. 제가 잘할 수 있는 것은 상품 기획과 브랜드 조사였죠. 단기간에 성과를 낼 수 있는 방법으로 스마트스토어를 선택했습니다. 이 모든 교집합에서 나온 아이디어가 바로 와인, 위스키 안주였습니다. 그 분야에 대한 배경지식은 전혀 없었지만, 당시 20대와 30대 사이의 수요가 증가하고 있었는데 파는 곳은 적었죠. 와인 전문가는 아니었지만, 와인을 좋아하는 사람들을 위한 서비스를 목표로 삼아 타깃을 설정했습니다. 곧바로 사업에 뛰어들었죠. (웃음)"Q. 식자재는 취급하기에 까다롭지 않나요.
"맞습니다. 식품은 다른 아이템에 비해 진입 장벽이 높죠. 하지만 저는 오히려 호재라고 생각했어요. 많은 사람이 중국 구매대행이나 잡화 등을 취급하면서 경쟁이 치열했지만, 전문성을 요구하는 허들이 있는 것이 오히려 도움이 될 것 같았죠. 운 좋게도 시작한 지 3개월 만에 대표 키워드가 검색 엔진에서 1페이지 최상단 3번째 안에 노출되었습니다. 이는 세부 키워드와 니치 시장을 겨냥한 전략 덕분이었습니다. 대형 키워드보다는 틈새시장을 공략하는 방식으로 경쟁에서 우위를 점할 수 있었습니다."
Q. 매출이 꾸준하게 유지가 되나요.
"코로나 이후에도 사람들의 라이프 스타일이 캠핑, 홈파티 등으로 바뀌면서 집 혹은 야외에서 곳에서 술을 즐기는 트렌드는 계속될 것이라고 생각했어요. 매출은 2021년에서 2022년 사이에 최고점을 찍었고, 현재는 약 80~90%를 유지하고 있습니다. 연말이 성수기로 12월 매출이 평소보다 6배까지 늘어나기도 했죠. 하지만 연간 평균으로 놓고 보면 편차가 심하더군요. 매출을 유지할 아이템을 다시 찾아야만 했어요."
Q. 대안으로 찾으셨던 아이템들은 무엇이었나요.
"가장 먼저 알아본 것은 파티룸과 에어비앤비였습니다. 파티룸은 와인, 위스키 안주와 잘 어울린다고 생각했어요. 하지만 파티룸도 고점을 찍고 하락하면서 양도 매물이 늘어나는 추세였습니다. 이 매물을 인수할지 고민했었지만 관두기로 했죠. 코로나 수혜 아이템을 동시에 두 개를 운영하는 것은 리스크를 안고 가는 것이라고 생각했어요."
"여행 수요가 증가할 것을 예상하고 에어비앤비에도 관심을 가졌습니다. 합법적인 매물을 6개월 동안 찾았어요. 서울 마포구 홍대 인근을 조사했죠. 그러나 그 지역은 이미 시장이 포화 상태였고, 임대료도 비쌌습니다. 집주인들도 입주민들의 민원에 시달린다고 말하며 거절했죠, 결국 그 방향에서는 진출하지 않기로 결정했습니다. 그래서 단기 임대를 노렸죠."
Q. 바로 경매에 뛰어 들으셨다고요.
"아무래도 사업을 하다 보니, 민원이나 법적 리스크에 시달리는 상황을 피하고 싶었어요. 지역은 불광역 근처의 틈새시장을 노렸죠. 수요 조사를 했더니 경복궁과 광화문으로 출퇴근하는 사람들이 3호선을 주로 사용하며 이 지역에 많이 살고 있더라고요. 도심보다는 경쟁이 덜한 지역을 선택하는 것이 전략적으로 나쁘지 않다고 생각했습니다."
Q. 어떤 매물을 노리셨나요.
"△가장 중요하게 생각한 것은 역세권에 위치한 매물이었습니다. 회사들이 모여 있는 곳 근처에 있어 출퇴근 동선이 편리해야 한다는 점이었죠. △두 번째는 신축 건물이어야 한다는 점이었습니다. 사진을 찍으면 잘 나오고, 게스트가 머물렀을 때 쾌적한 환경이 제공될 수 있어야 했습니다. △세 번째는 투 룸 구조였습니다. 조사를 해보니, 2명이 함께 출장을 오는 경우도 많았어요. 공간이 분리되어 있다면, 인테리어 공사를 위해 잠시 거주할 곳을 찾는 3인 가족도 노릴 수 있다고 생각했죠."Q. 신축 빌라 매물은 거품이 많다고 하는데요.
"당시 미분양 경매 매물이라서 정상 분양가 대비 상당히 저렴한 가격에 구입할 수 있었습니다. 처음에는 저도 시세 차익을 목표로 아파트를 고민했지만, 나중에는 현금흐름을 위해 수익형으로 오피스텔을 노리는 것이 좋겠다고 판단했죠. 대출금에 대한 부담이 컸지만, 투자에 대한 확신이 있었습니다."
Q. 적정 투자 금액을 어떻게 고려하셨나요.
"처음 대출받을 때 금리가 낮지 않아서, 이 정도 이자를 내면서도 수익을 낼 수 있을지 상당히 고민했습니다. 경매를 통해 특수 물건을 낙찰받았는데, 한 오피스텔에서 나온 미분양 매물 중 가장 저렴한 것이었죠. 주변 월세 시세와 비교를 했더니, 납부해야 할 이자가 월세 대비 70% 정도였어요. 단기임대가 안 되면 월세로 돌려도 충분히 자금 회수가 가능하겠다고 생각했죠. 신축 매물은 오히려 단기임대가 관리가 편하겠다고도 생각했어요. 2년간 월세로 돌리면 몸은 편하겠지만 파손 문제가 발생할 수 있죠. 단기 임대는 1주에서 한 달 동안 수시로 파손 체크가 가능해서 깨끗하게 집 관리가 가능했죠."
"집 상태를 고민했는데, 다행히 풀옵션에 깔끔했어요. 침대와 소소한 소품만 새로 장만하고 바로 그 주부터 임차인을 받았죠. 사무실이 밀집한 오피스텔 지역은 대부분 평일을 중심으로 돌아가서 주말에 식당 등이 문을 열지 않는 경우가 많은데, 불광 지역은 실거주 여건이 잘 갖추어져 있어 장기 출장을 온 사람들도 주말을 보내기에 적합했습니다. 진입 비용도 상대적으로 낮았습니다. 만약 서울 중심부의 오래된 오피스텔 매물을 선택했다면, 10년 넘는 매물도 낙찰 금액이 130% 정도 더 비쌌을 겁니다. 만약 한 달 계약을 전부 채우면 주변 월세 대비 2배 정도 수익을 올릴 수 있죠. (웃음)"Q. 현재 시장 분위기는 어떤가요.
"매물 2개를 운영하고 있고, 더 늘리고 싶은 생각은 있지만, 아직 제가 원하는 조건의 매물을 찾지 못했습니다. 최근에는 에어비앤비 호스트들도 점점 전환하면서 경쟁이 심화하고 있습니다. 특히 1월과 2월은 계절적으로 출장도 줄고 학교도 방학 기간이라서 수요가 적습니다. 비수기에는 한 달 내내 공실인 경우도 생각해야 합니다. 보수적으로 기대 수익을 설정해야 하는 이유죠. 초기 투자와 운영 비용을 적절히 관리하는 것이 중요합니다."
Q. 마지막으로 한 말씀 부탁드립니다.
"처음에는 회사가 주는 월급 없이 어떻게 살 수 있을까 고민했어요. 그러나 회사가 주는 안정감을 포기하고, 모든 결정과 책임을 제가 직접 하면서 얻는 성과에 대한 성취감이 훨씬 컸습니다. 또한 시간을 자유롭게 사용할 수 있게 되었죠. 이제는 월요일부터 금요일까지 오전 9시부터 오후 6시까지의 근무하지 않아도 됩니다. 제 인생을 주도적으로 살고 있습니다. 하지만 낙관만 해서는 안 됩니다. 리스크가 크기 때문이죠. 시장 상황을 항상 주시하고, 여러 파이프라인을 운영하면서 리스크를 분배해야 합니다. 이런 방식으로 접근하면, 회사에서 받던 급여 정도는 꾸준히 만들 수 있지 않을까 생각합니다. (웃음)"
경제적 자유를 찾는 '프로 N잡러'들의 비하인드 스토리를 엮은 책 <나는 회사 밖에서 월급보다 많이 법니다>는 서점에서 보실 수 있습니다. 인생 재부팅에 성공한 이들의 재테크 이야기를 다룬 <방준식의 재+부팅>은 매주 토요일 연재됩니다. 기자 페이지를 구독하면 기사를 놓치지 않고 받아볼 수 있습니다. 좋아요는 큰 힘이 됩니다.
방준식 기자 silv0000@hankyung.com