'가격 이견'으로 8개월간 실적 2건 불과…매각 유인책 강화 내주 초 PF정상화방안 발표…경공매 압력 확대에 '위기설'도 꿈틀
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 구조조정을 위해 은행·보험권 신규자금에 이어 1조원대 몸집의 캠코 펀드가 '메기'로 투입된다. 캠코 펀드에 부실 사업장을 싸게 넘길 경우 향후 사업장을 되살 수 있는 우선매수권을 부여해 매각 및 구조조정 속도를 높이는 방안이 검토되고 있다.
6일 금융당국과 금융권에 따르면 금융위원회와 금융감독원 다음 주 초 발표하는 'PF 정상화 방안'에 이러한 내용의 캠코 펀드 활성화 방안을 포함할 것으로 보인다.
금융당국 관계자는 "캠코 펀드 운용사와 매각 측(대주단)과 가격 조정이 안 되다 보니 집행 실적이 2건에 불과했다"며 "캠코에 매각한 경우 다시 되살 수 있는 우선매수권을 부여해 매각 유인이 높이는 방안을 검토하고 있다"고 말했다. 작년 10월 본격 가동된 캠코 펀드는 부동산 PF 정상화를 위해 금융당국이 제시해온 중요한 틀로, 본 PF로 넘어가지 못한 브릿지론 단계의 부실채권 등을 매입해 사업을 재구조화한다.
그러나 8개월간 집행 실적이 단 2건에 그치면서 사실상 '개점휴업' 상태를 이어왔다.
캠코 펀드 운용사 측과 매도자인 PF 대주단과의 가격 눈높이 차이가 너무 컸기 때문이다. 금융당국은 대주단이 캠코 펀드에 사업장을 매각한 뒤 되살 수 있는 우선매수권을 부여할 경우 대주단들이 가격 협상에서 갖는 부담이 다소 덜어질 것으로 예상한다.
이 경우 1조원대의 캠코 펀드는 은행·보험권이 공동으로 조성하는 신디케이트론(공동대출)과 함께 PF 사업장을 구조조정하는 '실탄'으로 쓰일 전망이다.
금융당국은 여유자금이 있는 은행과 보험사가 PF 사업장 재구조화를 위해 공동대출 및 펀드 조성에 나설 경우 건전성 분류를 상향해주거나 면책 범위를 확대해주는 인센티브도 제공할 계획이다. PF 시장 구조조정이 본격화하고 경·공매 압력이 확대되더라도 민간이나 캠코 등이 충분히 물량을 받아줄 수 있다는 신호를 지속적으로 주고 있는 셈이다.
금융당국 관계자는 "가격이 충분히 내려가면 시장에서는 수요자가 생기기 마련"이라며 "그러한 시장 메커니즘이 원활하게 작동할 수 있도록 장애물들을 치워주면 PF 시장 연착륙이 더 의미 있게 진척될 수 있을 것"이라고 말했다.
그러나 시장은 PF 정상화 방안이 본격적으로 시행되면 PF발 위기설이 확산할 수 있다며 긴장하고 있다.
PF 사업성 재평가를 통한 부실 사업장의 신속한 정리 역시 이번 PF 정상화 방안의 또 다른 축이기 때문이다.
그간 만기 연장에 기대온 '좀비 사업장'들에 대해서는 경·공매 압박이 상당히 강해질 전망이다.
앞서 저축은행과 상호금융권은 표준규정 개정 등으로 6개월 이상 PF 연체채권이 발생할 경우 경·공매를 실시하겠다는 방침을 정한 바 있다.
3차례 이상 만기를 연장할 경우 사업장(토지) 담보물 가치를 '감정가'가 아닌 '공시지가'를 적용하도록 하는 방안도 포함됐다.
회수예상가액 산정 시 통상 감정가보다 낮은 공시지가를 쓸 경우 종전보다 충당금 적립액이 늘어나기 때문에 연체 채권을 경·공매에 부치지 않고 계속 보유하려던 관행에 변화가 예상된다.
PF 정상화 방안 발표에는 경·공매 활성화 방안의 세부 내용이 담길 것으로 보인다. 이 경우 전국 3천여개 PF 사업장에서 경·공매가 쏟아질 수 있고, 금융권 관련 자산의 부실위험 등이 부각될 수 있다는 게 시장 우려다.