"돈 빌려줄테니…" 사채업자 뺨치는 부동산 신탁사 '갑질'

'미분양 줄여라' 직원들에 돈 빌려줘 오피스텔 계약도

챗gpt를 통해 생성한 이미지

부동산 시행사에 돈을 빌려주고 비싼 이자를 받거나 용역업체로부터 법인카드를 받아 쓰는 등 금품을 받아온 부동산 신탁사 대주주와 직원들이 적발됐다. 신탁사 대주주의 자녀가 주도한 오피스텔 개발사업 미분양 물량을 줄이기 위해 대주주가 계열사 임직원 등에게 돈을 빌려줘 오피스텔 계약을 시킨 사례도 발각됐다.

7일 금융감독원은 한국토지신탁과 한국자산신탁 등 부동산 신탁사 두 곳 검사를 통해 신탁사 대주주와 임직원들의 사익추구 행위를 여럿 적발했다고 밝혔다. 금감원은 두 신탁사에 대해 지난 2월 검사에 돌입했다.

부동산 신탁사는 부동산 소유자를 대신해 부동산을 개발·관리·운용해주고 수탁액을 받는 회사다. 이 과정에서 시행사(디벨로퍼)에게 사업 자금을 빌려주거나 다른 곳에서 끌어온 자금을 관리한다. 시행사는 사업부지를 매입해 개발하고 분양하는 주체다보니 유동성이 부족한 시기엔 신탁사의 눈치를 보기가 쉬운 구조다.

금감원은 검사를 통해 신탁사 대주주와 대주주의 가족, 계열사 등이 자금 사정이 어려운 시행사에 돈을 빌려주고 고리 이자를 편취한 사례를 여럿 적발했다. 이들은 토지매입 자금 명목으로 20여회에 걸쳐 총 1900억원 상당 자금을 시행사에 빌려준 뒤 이자로 총 150억원 가량을 가져갔다. 평균 이자율이 18%에 달한다.

이중엔 시행사에 귀속되는 개발이익 중 45%를 이자 명목으로 받아가겠다는 약정을 한 대여자도 있었다. 금감원은 "신탁사 대주주 등이 우월적 지위를 이용해 높은 이자를 편취한 것"이라고 설명했다. 이들이 반복적으로 돈을 빌려주고 높은 이자를 수취한 것은 사실상 미등록 대부업과 같다는 설명이다.

신탁사 직원들이 본인 소유 개인 법인을 통해 시행사에 토지매입자금 등을 빌려주고 높은 이자를 받은 사례도 적발됐다. 이들은 약 25억원을 대여·알선해 이자 명목으로 7억원가량을 수취했다. 일부는 약정이율이 100%에 달했다. 분할상환을 고려할 경우 실이자율이 37%에 달했다. 법정 최고 이자율(연 20%)를 훌쩍 넘어선다.

이외 회사의 대주주와 임직원들이 분양대행업체 등 용역업체로부터 45억원 상당의 금품이나 법인카드를 받아 사적으로 사용한 행위, 재건축 사업을 담당하는 회사 직원이 미공개 정보를 이용해 사업지 내 부동산을 매입한 행위 등도 적발됐다. 개발지 인근 신축 아파트 시세 등을 근거로 추정할 때 이 직원들이 수억원 이상의 개발이익을 얻을 것으로 추정된다는 게 금감원의 설명이다.

신탁사 대주주의 자녀가 소유한 회사가 시행하는 부동산 개발사업의 미분양 물량을 축소하기 위해 신탁사와 계열사 임직원 40여명을 동원한 사례도 있었다. 직원들에게 돈을 빌려주고 미분양 오피스텔을 분양받도록 한 게 주요 내용이다. 금감원은 이같은 사례가 시공사에 대한 기망행위도 될 수 있다고 지적했다. 시공사는 실제로 일반 수분양자가 늘어 분양률이 오른 것으로 보고 중도금대출 연대보증 한도를 증액했기 때문이다.

금감원은 검사 결과 확인된 신탁사 대주주·임직원의 위법·부당행위에 대해 관련 법규와 절차에 따라 조치할 예정이다. 일부 사건에 대해선 검찰 등 수사당국에 위법 사실을 통보할 방침이다. 다른 부동산 신탁사 12곳에 대해서도 검사를 이어간다.

선한결 기자 always@hankyung.com