한남뉴타운 4·5구역 시공사 선정 '초읽기'

5구역 건설사에 입찰 참여 요청
예정 공사비 3.3㎡당 916만원
4구역도 하반기 시공사 선정

2·3구역은 사업성·공사비 변수
고도제한·인허가 문제 해결해야

서울 강북 지역 노른자위 재개발 사업지로 평가받는 용산구 한남뉴타운 내 한강변 4·5구역의 시공사 선정이 초읽기에 들어갔다. 한남뉴타운에서도 한강이 보이고 사업성이 높아 조합원과 건설회사 모두 관심이 높은 곳이다. 입찰 기준을 최종 조율 중인 5구역은 최근 주요 건설사에 입찰 참여 요청서를 전달했다. 4구역도 다음달 건축 심의가 마무리되는 대로 건설사 선정 절차에 나설 계획이다. 사업 추진 속도가 빠른 2·3구역은 고도 제한 문제와 사업성 등이 변수로 남아 있다.

○5구역 시공사 선정 임박

9일 정비업계에 따르면 한남5재정비촉진구역 조합은 최근 주요 10개 건설사에 ‘시공사 선정 입찰 참여 요청서’를 전달했다. 조합은 오는 14일 조합 대의원회에서 시공사 선정 기준과 공사비 등을 정한다. 이에 앞서 주요 건설사에 입찰 참여를 요청해 최대한 많은 선택지를 확보할 계획이다. 예상 공사비는 3.3㎡당 916만원으로 잠정 결정했다. 앞서 시공사를 선정한 2구역 공사비(3.3㎡당 770만원)보다 높은 수치다.

한남5구역은 용산구 동빙고동 18만3707㎡ 부지를 지하 6층~지상 23층, 56개 동, 2592가구로 재개발하는 사업이다. 한남뉴타운 내 다른 구역이 대부분 언덕 지형인 것과 달리 평지인 데다 한강과 맞붙어 있어 건설사의 수주 관심이 높다.

5구역 조합원은 여러 시공사가 경쟁해 공사비를 낮추면서 고급화 설계를 적용하기를 원한다. 조합은 특정 건설사가 내정됐다는 일부 조합원의 주장에 반박하며 ‘모든 건설사의 입찰 참여를 희망한다’는 현수막을 내걸었다.

같은 한강변인 4구역도 건축 심의 마무리 단계에 들어서며 시공사 선정 절차를 준비 중이다. 대지 16만156㎡에 2331가구의 대단지로 탈바꿈한다. 한강 조망이 가능하고 일반분양 물량이 많아 사업성이 높은 구역으로 꼽힌다. 삼성물산과 포스코이앤씨 등이 물밑 경쟁을 펼치고 있는 것으로 전해졌다. 조합 관계자는 “이달 건축 심의 인가를 목표로 사업을 추진하고 있다”며 “이르면 오는 10월 시공사 선정 절차가 가능할 것”이라고 말했다.

○2·3구역은 공사비·수익성 변수

앞서 시공사를 선정한 2·3구역은 고도 제한에 따른 사업성과 공사비 인상 문제 등이 변수다. 고도 제한 완화가 어려워져 분담금 계산을 새로 해야 하는 데다 향후 공사비가 오를 가능성도 있기 때문이다.

이주를 시작한 한남3구역은 지난해 재정비촉진계획 변경안을 접수해 용적률이 기존 232.5%에서 238.5%로 높아졌다. 일반분양 물량이 늘어나 조합원 분담금도 낮아질 전망이다. 그러나 90m 고도 제한 유지로 층수 상향이 힘들어진 점과 시공사 선정 당시 예상한 현대백화점 유치가 무산된 것이 사업성 악화 요인으로 꼽힌다. 촉진계획 변경 과정에서 상업시설 면적이 축소됐고, 백화점 입점에 필요한 최소 면적을 확보하는 일이 어려워졌기 때문이다. 여기에 인허가 변경을 다시 진행하면서 사업이 지연되고 비용이 늘어날 가능성도 있다. 정비업계 관계자는 “3구역은 오랫동안 재개발을 기다린 조합원이 많아 사업을 서두르자는 분위기가 강하다”며 “공사비 상승과 상업시설 변경 등이 사업성을 좌우할 것”이라고 말했다.

하반기 관리처분계획을 앞두고 조합원 분양 신청을 받고 있는 한남2구역도 사업성이 변수로 꼽힌다. 이곳은 고도 제한 완화가 어려워져 촉진계획 변경을 추진 중이다. 조합은 오는 8월까지 시공사인 대우건설이 제시한 고도 제한 완화안(118프로젝트) 성패에 따라 재신임 총회를 열 계획이다. 대지 11만5005㎡에 1537가구를 짓는 2구역은 고도 제한 완화뿐 아니라 구역을 가로지르는 관통도로 폐지, 공사비 증액 등이 숙제로 남았다. 한 조합 관계자는 “구역을 나누는 관통도로 폐지 문제는 해결될 가능성이 높다”며 “계획 변경과 관련해 중대형 주택형 확대 등 사업성을 만회할 수 있는 의견이 나오고 있다”고 설명했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com