광화문·시청 중심업무지구 땅값도 '휘청'

고금리·PF 직격탄에 오피스 난항
3.3㎡ 3억 넘던 무교동 2억 초반

올해 들어 광화문·시청 일대 중심업무지구(CBD)의 토지 가격이 하락하고 있다. 개발업계가 건축비 인상과 고금리 지속으로 높은 땅값을 부담하면서 오피스를 개발할 여력이 떨어지고 있어서다. 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 경색으로 CBD의 토지 가치도 부동산 경기 악화 여파를 피해 가지 못한 것으로 분석된다.

15일 업계에 따르면 부동산 시행사인 시티코어와 코람코자산신탁 컨소시엄이 지난달 29일 싱가포르 국부펀드(GIC)로부터 우선협상 대상자로 선정된 무교동 더익스체인지서울 빌딩(사진)의 매입가는 약 2300억원이다. 대지면적 3.3㎡당 2억1500만원인 셈이다. 코람코 컨소시엄은 이 빌딩을 재개발할 목적으로 매입했다.

무교동 뉴국제호텔은 작년 5월 GRE파트너스가 총 635억원(토지 3.3㎡당 2억6000만원)에 리모델링 목적으로 사들였다. 업계 관계자는 “재개발은 건물 자체 가치보단 땅값을 그대로 반영하는 경향이 짙다”고 말했다.

2022년만 해도 이 일대 토지매입가는 3.3㎡당 3억원을 웃돌았다. 2022년 캡스톤자산운용이 NH아문디운용에서 3060억원에 사들인 유안타증권빌딩은 3.3㎡당 토지 매입가가 3억6900만원에 달했다. 이 빌딩은 명동 도시정비형 재개발 1지구로 지정돼 지난 3월 건축심의를 통과했다. 지하 8층~지상 24층 규모(연면적 4만5522㎡)의 오피스와 근린생활시설 등이 들어설 예정이었다. 하지만 3000억원의 브리지론을 최근 5500억원 규모의 본PF로 전환하는 데 실패했다. 공실률이 낮아 수익성이 높다고 평가받는 CBD 일대 재개발조차 무산될 위기에 처한 것이다. 업계 관계자는 “지하를 깊게 파야 하는 등 공사비 부담이 대출 평가에 부정적으로 작용했을 것”이라며 “매입 당시부터 높은 가격에 샀다는 평가가 많았다”고 말했다.

작년 5월 JB금융이 2750억원에 사들인 동화빌딩도 3.3㎡당 토지매입가가 3억2600만원으로 소폭 낮아졌다. 이 빌딩도 서소문구역 10지구로 지정돼 19층짜리 오피스로 재개발이 진행 중이다. 시티코어 관계자는 “2~3년 전보다 공사비와 금리가 두 배씩 뛰었다”며 “예전처럼 높은 땅값을 부담하며 재개발을 추진하긴 어렵다”고 말했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com