1기 신도시 재건축 유리한 곳은…"돈 있는 집주인이 많은 동네" [이은형의 부동산 돋보기]

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베일 벗은 1기 신도시 선도지구…시간이 더 필요한 이유

경기 성남시 분당구 시범 아파트 일대 전경. 사진=한경DB

1기 신도시 선도지구 지정기준이 제시됐습니다. 선도지구는 신도시 전체를 한 번에 재정비하기 힘드니 순차적으로 진행하면서 우선적인 시범 케이스로 삼겠다는 의미로 보면 됩니다.

이런 조치는 노후 도심과 정주 환경의 개선이라는 측면에서 꼭 필요합니다. 1기 신도시 정비는 장기 계획입니다. 100m 달리기가 아니라 42.195km를 달려야 하는 풀마라톤과 같습니다.

정부에 따르면 1기 신도시 총정비물량의 10~15%인 2만6000가구를 올해 선도지구로 지정하고 2030년 입주하는 것을 목표로 사업이 추진됩니다. 다만 현실적으론 매우 '빠듯한' 기한입니다.

또 내년부터 같은 방식으로 매년 사업대상지를 추가로 지정한다면 이주 대책 등의 문제로 정비사업을 계획표대로 진행한다는 것은 정말 만만찮은 사안입니다. 때문에 1기 신도시 전체가 재정비되기까지 소요되는 시간은 상당할 것이라는 판단입니다.

고려해야 할 것은 또 있습니다. 선정기준에서 주민동의율이 차지하는 비중이 상당하다는 점입니다. 이에 더해 1기 신도시 초기부터 입주하신 분들은 경제활동의 전성기가 지난 경우가 많다는 점 △현재의 시세 △일반분양물량과 분양가 △조합원들의 추가 분담금 등을 감안하면 어디가 사업 가능성이 높을지 또는 상대적으로 뒤처질 지를 어느 정도 가늠할 수 있습니다.

선도지구 대상이 재건축과 재개발을 모두 포함하는 정비사업이라 선정 권한은 사실상 지자체에 있습니다. △사업유형별 안배 △선도지구와 별도로 특별정비구역 지정 △세부 평가 기준과 배점 조정 △사안에 따라 정성평가 허용 등을 지자체가 조정할 수 있습니다. 각 지역을 가장 잘 아는 것은 중앙부처가 아닌 해당 지자체이기에 적절한 내용입니다.

선도지구에는 공공부문이 집행 가능한 모든 지원이 주어집니다. 물론 강제성 측면의 한계가 있기에 실효성은 해봐야 하는 것이지만, 일단 다양한 시도 자체는 필요합니다. 협의체가 △주민지원 및 갈등 조정 △미래도시지원센터의 교육·컨설팅·시뮬레이션 제공 △추진위원회 없이 조합설립 가능 △한국토지주택공사(LH) 등 공공이 사업 대행 △착공단계의 사업비용 조달 지원 △정비사업 종합관리시스템 구축 등이 구체적인 예시입니다.

게다가 선도지구에 들어간 곳은 일단 사업 순번이 앞서기에, 얼마라도 시세에 반영되는 것이 자연스럽습니다. 적어도 다른 지역의 가격이 조정될 때 선도지구의 등락 폭이 상대적으로 작거나, 가격이 오를 때는 보다 탄력을 받을 가능성이 있어 해당 지역이나 단지에는 긍정적입니다.

다만 현 상황에서 정비사업이 계획된 스케줄대로 차질 없이 진행될 것인가에 대해서는 보수적으로 접근해야 합니다. 전체 사업의 소요 시간이나 단기적인 가격변동의 가능성도 그렇지만, 더욱 중요한 것은 개별 조합원들의 자금 여력입니다.

과거와 달리 지금은 특히 재건축사업의 인허가는 문제가 되지 않겠으나 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있을지가 정비사업 추진의 관건입니다. 따라서 사업추진 속도가 부촌 중심으로 두드러질 여지가 크고 그렇게 되면 역시 지역적이고 국지적인 양극화로 연결됩니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원

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