호텔·미술관 복합개발 때 용적률 200%P 혜택

서울시 정비기본계획

공연장·도서관 포함 때도 혜택
친환경 건축 용적률 15% 추가
상업지역 특별계획구역 확대
'직주락 서울' 프로젝트 박차

공개공지 인센티브는 축소 예정

서울시가 대규모 복합개발을 하면 용적률 인센티브를 최대 200%포인트까지 주기로 했다. 도심 개발지에 호텔과 공연장, 미술관 등을 넣어 대규모 개발을 유도하기 위해 파격적인 지원책을 내놓은 것으로 풀이된다. 미국 뉴욕 허드슨야드와 일본 도쿄 아자부다이힐스 등 고급 호텔을 비롯해 ‘직(職)·주(住)·락(樂) 시설’이 한데 어우러진 복합개발이 서울에서도 본격적으로 속도를 낼 수 있을지 관심이 쏠린다.

호텔 넣어 대규모 개발하면 사업성↑

서울시는 다음달 7일까지 ‘2030 도시주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발 부문) 변경안’을 공람·공고할 예정이라고 27일 밝혔다. 도심에서 이뤄지는 재개발 관련 지침을 담은 도시주거환경정비기본계획은 10년 단위로 세우는 법정 계획이다. 이번 변경안은 도심부 복합개발을 촉진하는 용적률 인센티브가 대거 추가된 점이 특징이다.

변경안에 따라 구역 통합을 통해 대지면적 1만㎡ 이상 개발을 하면 허용용적률 인센티브가 최대 50%포인트 주어진다. 서울시 관계자는 “1947년 토지개혁 때부터 토지가 사유지로 쪼개져 대규모 개발사업이 어렵게 됐다”며 “시행사가 여러 토지를 사들여 대규모 개발을 끌어낼 수 있도록 인센티브를 주겠다는 의도”라고 설명했다.

서울시가 그리는 그림은 호텔, 도서관, 공연장, 미술관, 전망대, 기업 지원시설 등이 어우러진 대규모 복합개발이다. 서울시가 강조하는 직·주·락 도시를 조성하기 위해서다. 특히 4성급 이상 호텔을 넣을 유인이 커졌다. 전체 연면적의 40%를 4성급 이상 호텔로 채우면 100%포인트의 용적률 인센티브를 준다. 연면적이 10% 이상만 돼도 25%포인트를 인센티브로 제공한다. 도서관, 보육시설 등 생활 사회간접자본(SOC) 시설과 공연장, 미술관 등 문화 시설이 들어섰을 때 최대 인센티브를 기존 50%포인트에서 100%포인트로 확대하기로 했다. 해당 면적에 0.4를 곱해 100%포인트까지 인센티브를 주는 방식이다.

도심부터 역세권까지 적용

친환경 개발에 따른 인센티브도 대폭 강화한다. 녹색건축·제로에너지빌딩·지능형건축물 인증 때 최대 용적률의 15%가 더 주어진다. 일반상업지역(상한용적률 800%)에서 세 가지 기준을 초과 달성하면 920%까지 올릴 수 있다. 서울시 관계자는 “초과 달성 때 상한선을 높여 친환경 건축의 기준을 올리는 동시에 인센티브도 더 주겠다는 것”이라며 “최근 발표된 지구단위계획 용적률 개편 방안과 정합성을 맞추기 위한 조치”라고 설명했다.

높이 제한 완화 규정도 추가됐다. 학교 등을 세울 수 있는 공공용지를 제공하면 높이 제한을 추가로 완화해준다. 상권 활성화나 스카이라인, 통경축 등 지역 특성을 고려해 계획하면 심의를 거쳐 최대 30ｍ 늘어날 수 있다.

이번 규제 완화는 역세권 등 도심지에서 도시 및 주거환경정비법을 통해 개발되는 ‘도시정비형 재개발’ 사업이 대상이다. 광화문과 영등포, 청량리·왕십리, 용산, 가산·대림, 신촌, 연신내, 불광, 성수, 봉천, 사당, 이수, 천호·길동, 동대문 등 광역중심지의 준주거 이상 용도지역에서 추진이 가능하다. 53개 지구 중심지에 속한 재정비촉진지구, 역세권 활성화 사업 등도 적용할 수 있다. 서울시는 이번 계획안에서 ‘지하철역 반경 500m 이내 상업지역’에 있는 특별계획구역을 적용 대상에 추가했다.

공개공지(일반에 상시 개방하는 공간), 개방형 녹지(상부가 개방된 녹지공간)와 관련한 인센티브는 축소됐다. 서울시 관계자는 “개방형 녹지와 공개공지를 엄밀히 공간상으로 구분하기 어렵다 보니 상한용적률이 과하게 주어진다는 지적이 있었다”고 설명했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com