소형 많고 땅값 싼 곳…재건축 용적률 높여준다

2030서울주거정비기본계획

임대주택 최대 40% 감축
빌라 밀집해 사업성 낮은 구역
기부채납 줄여 수익성 지원
재개발·재건축 활성화 기대

1종 주거지역엔 6층까지 허용

앞으로 서울 비(非)강남지역에서 재건축·재개발사업을 할 때 땅값이 싸고 밀집도(단위면적당 가구 수 기준)가 높을수록 더 많은 용적률 인센티브를 받을 수 있게 된다. 땅값이 낮은 아파트 단지는 임대주택을 최대 40% 줄일 수 있을 전망이다. 재개발 지역은 사업성이 낮은 건축물이 많을수록 기부채납(공공기여)·임대주택 부담이 줄어들 것으로 보인다. 서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘2030서울시도시주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 재정비를 위해 30일 주민공람을 시작했다. 낮은 사업성으로 고전하던 재건축·재개발 구역이 개발 동력을 찾을 수 있을지 주목된다.

○“임대주택 최대 40% 줄어든다”

2030기본계획은 주거지역에 재개발·재건축 등 정비사업의 기본 방향을 제시하는 최상위 계획이다. 지난 3월 서울시가 발표한 ‘재개발·재건축 사업성 지원 방안’을 구체화했다.

기본계획은 재개발·재건축의 사업성을 높여 주택 공급 속도를 내는 데 초점을 맞췄다. 우선 ‘사업성 보정계수’가 도입된다. 재건축 단지의 땅값이 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 가구 수가 많을수록 사업성을 높여 개발을 추진할 수 있도록 하겠다는 취지다. 재개발은 땅값만 고려해 보정계수를 정한다.

서울시(주거지) 평균 공시지가를 해당 단지(구역) 평균 공시지가로 나누는 게 보정계수의 기본 산식이다. 예를 들어 평균 공시지가가 서울시 평균의 절반밖에 안 되면 사업성 보정계수는 최대치인 2가 적용된다. 서울시 관계자는 “임대주택 부담을 기존보다 최대 40% 줄일 수 있다”며 “임대주택이 줄면 분양가구(조합원+일반)에 배정할 수 있는 용적률이 최대 10%포인트(3종 주거 분양 275%, 임대 25%→분양 285%, 임대 15%) 늘어나는 효과가 있다”고 말했다.

사업 환경이 열악한 구역에서 공공기여를 하지 않고도 재개발할 길이 열린다. 시는 노후 빌라가 밀집해 사업성이 떨어지는 곳에 공공기여와 임대주택 부담을 덜어주기로 했다. 예컨대 2종 일반주거지(조례용적률 최대 200%)에서 조례용적률을 초과한 ‘건축물 대지 비율’이 절반 이상이면 별도 공공기여 없이도 250%까지 재개발할 수 있도록 하는 것이다.

재건축 과밀단지도 공공기여 부담이 크게 줄어든다. 과밀단지는 건축물대장에 기재된 용적률이 허용용적률보다 높은 단지를 의미한다. 앞으로 과밀단지는 공공기여 없이도 최소한 현재 용적률만큼은 재건축이 가능해진다. 시는 ‘사업성 보정계수’와 ‘현황용적률 인정’을 정비사업지에 유리한 방법으로 적용할 계획이다.

○바닥 튼튼하게 지어도 ‘인센티브’

조합이 추가 용적률을 받기 위해 활용하는 인센티브 항목은 기존 6가지에서 12가지로 확대된다. 장애인 등을 위한 배리어프리 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능 등급에 따른 차등 인센티브를 비롯해 저류지, 도심항공교통, 공동주택 안전성능(소방·피난) 개선 항목 등을 신설했다. 기존 돌봄·고령서비스 시설, 친환경 건축물, 장수명 인증, 공공보행통로·열린 단지 조성에 더해 새로운 인센티브 항목이 추가된 것이다.

빌라·단독주택만 지을 수 있는 1종 주거지는 4층 높이 제한을 없애고 필로티를 포함해 6층까지 허용한다. 상한용적률은 150%에서 200%까지 높여줄 계획이다. 준공업지역은 주거용도 포함 때 상한용적률을 300%로 제한한 것을 400%까지 열어주기로 했다.

최근 압구정 여의도 등에서 논란이 된 공공기여비율도 직접적으로 완화했다. 용도지역을 한 단계 높일 때 내야 하는 공공기여비율을 15%에서 10%로 조정한다. 서울시가 재개발·재건축 조합에서 소유권을 넘겨받는 토지·건축물 공공기여 부담도 줄어들게 됐다. 서울시가 전략용도로 지정한 시설을 공공기여하거나 임대주택을 지으면 기존보다 40%를 더 인정해주기로 해서다. 공공기여로 받는 공공시설은 한 건물에 복합화해 주택을 짓는 데 쓸 수 있는 토지도 늘려줄 방침이다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com