법원 "양도소득세 산정 기준 임대료서 '관리비' 빼야"

"객관적인 교환가치 반영 못 해"
임대료 부풀린 '꼼수' 절세에 제동

서울행정법원. 사진=연합뉴스

양도소득세를 산정할 때 기준이 되는 임대료에 '관리비'는 포함되지 않는다는 1심 법원 판단이 나왔다. 부동산의 객관적인 교환가치 범위 내에서 정해지는 임대료와 건물 유지보수 및 청소 등에 사용되는 관리비를 동일하게 볼 수 없다는 취지다.

3일 법조계에 따르면 서울행정법원 행정4부(김정중 부장판사)는 A씨가 용산세무서장을 상대로 "2018년 귀속 양도소득세 약 28억원의 부과 처분을 취소해달라"며 낸 소송에서 최근 원고 패소로 판결했다.

A씨는 보유하고 있던 서울 서초동의 부동산을 2018년 1월 두 자녀에게 증여했다.

상속세 및 증여세법(상증세법)에 따르면 부동산을 평가할 때는 공시지가 등으로 산정한 기준시가와 임대료 등을 기준으로 한 임대료 환산가액 중 더 큰 금액을 가액으로 정한다.

이에 A씨 자녀들은 기준시가 60억7000만원과 임대료 환산가액 62억5000만원 중 더 큰 금액인 임대료 환산가액을 증여재산 가액으로 신고했다.

이후 A씨는 2018년 5월 서울 반포동 부동산을 매도하고 양도소득세를 예정신고하면서 자녀들에게 부동산을 증여하며 생긴 양도차손을 반영한 양도소득세 8억1100만원을 신고·납부했다.

하지만 세무 당국은 "자녀들에게 증여한 서초동 부동산의 증여재산 가액은 기준시가로 계산해야 한다"며 2021년 6월 양도소득세 총 28억원을 부과했다.

당국은 증여재산 가액을 임대료 환산가액으로 평가할 때 임차인으로부터 지급받은 관리비는 임대료에 포함하지 않아야 한다고 봤다.

A씨 측은 "임차인들로부터 정액으로 책정된 관리비 명목의 금액을 받았고, 실비변상적인 금액이 아니라 차임의 실질을 가진 것으로 임대료에 해당한다"며 행정소송을 걸었다.

재판부는 "이 사건 관리비는 임차인이 임대건물을 사용·수익함에 따라 성질상 부담해야 할 비용을 실비 정산한 것으로 봐야지 임대료로 볼 것은 아니"라며 원고 청구를 기각했다.

재판부는 "상증세법에서 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액을 재산가액으로 한 취지는 임대보증금 등에 의해 시가에 가장 근접한 상속재산이나 증여재산의 가액을 산정하고자 하는 데 있다"며 "당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 내에 포함된다고 볼 수 없는 명목의 금원은 임대료에 포함된다고 볼 수 없다"고 설명했다.

그러면서 "이 사건 관리비는 건물 공용부분의 청소 및 관리, 수리 등에 사용된 것으로 보인다"며 "이를 부동산의 객관적인 교환가치에 대한 대가로 지급된 것으로 볼 수는 없다"고 덧붙였다.

민경진 기자 min@hankyung.com