[단독] 한강맨션 68층 재건축 무산…초고층 복병 된 남산조망

도시계획위원회 자문서 "너무 높다"지적
주거지역인데다 남산 한강변 조망 저해
공사비 부담도 커지는데…초고층 잠잠해지나

서울 동부이촌동 한강변 ‘노른자 단지’인 한강맨션 아파트의 68층 초고층 재건축 계획이 무산됐다. 한강 일대 스카이라인과 남산 조망 등을 감안했을 때 조합이 제출한 계획안이 “지나치게 높다”는 게 서울시 도시계획위원회의 판단이다.

4일 정비업계와 서울시 등에 따르면 시는 지난달 한강맨션아파트주택재건축조합에 68층 높이 계획을 조절하도록 하는 내용 등을 담은 도시계획위원회 자문 안을 전달했다. 당초 35층으로 정비계획을 짰던 이 단지는 서울시의 높이 제한 완화 방침에 따라 최고 층수를 높이는 계획 변경을 추진해왔다. 변경안을 확정하기에 앞서 지난달 2일 시 도시계획위원회 자문을 받은 결과 사실상 불가 방침을 통보받은 것이다.

도계위 위원들은 한강맨션의 지리적 여건을 고려했을 때 ‘68층은 지나치다’는 판단을 내린 것으로 알려졌다. 한강과 남산 경관축 확보 등 측면에서 적합하지 않다는 것이다. 여의도 등 다른 초고층 추진 단지와 다르게 한강맨션은 준주거지역으로 종 상향이 이뤄지지 않은 ‘3종 일반주거지역’이라는 점도 한계로 지적됐다. 업계의 한 관계자는 “최고 층수 기준이 사라지긴 했지만, 남산을 바라보는 입지에 기존 보다 두 배나 높은 계획은 제도 완화의 취지나 도시계획적으로도 맞지 않다는 의견이 나온 것으로 안다”고 말했다.

1971년 준공한 한강맨션은 입지와 사업성 모두에서 높은 평가를 받는 재건축 단지다. 한강 변에 인접해 있고 남산 조망이 좋을 뿐 아니라 강남 여의도 등 접근성도 좋다. 현재 5층으로 지어져 용적률은 155%에 불과하다. 조합은 당초 660가구(23개 동·5층)를 1450가구(15개 동·최고 35층)로 지을 계획이었지만 서울시가 ‘35층 룰’을 폐지하자 층수를 68층으로 높이는 정비계획 변경을 추진해 왔다. 비(非) 신속통합기획 단지 가운데 처음으로 추진하는 초고층 재건축이었다는 점에서 시장의 관심이 컸다.

한강맨션 68층 재건축이 무산되면서 초고층 재건축을 추진하는 단지들에도 영향을 줄 것이란 관측이 나온다. 가뜩이나 공사비 문제로 초고층에 회의적인 목소리가 있는 상황에서 심의 불확실성까지 현실화한 셈이어서다.

서울에선 층수기준 폐지와 신속통합기획 활성화에 맞물려 대부분 단지가 앞다퉈 초고층 재건축·재개발을 추진하고 있다. 영등포구 여의도에선 한양아파트(56층)와 시범아파트(65층) 등이, 성동구 성수전략정비구역 4지구는 현재 성수동에서 가장 높은 층수인 '아크로서울포레스트'(49층) 보다 더 높은 77층 높이를 추진하기로 했다. 성수전략정비구역 1~3지구도 70층과 50층을 놓고 조합원 간 고민이 큰 것으로 알려졌다. 압구정도 유일하게 준주거 종 상향이 되는 3구역을 포함해 2·4·5구역 모두 70층 여부를 검토 중이다.

정비업계에선 준주거 종 상향이 이뤄지지 않았거나 남산 경관축을 가릴 가능성이 높은 곳은 심의 과정에서 시와 갈등을 빚을 가능성이 크다고 예상한다. 정비사업 초고층 경쟁 분위기에 전환점이 될 수 있다는 관측도 나온다. 정비업계 관계자는 “추가되는 설계와 난이도를 고려하면 50층과 70층의 공사비가 2배 가까이 날 수도 있다”며 “지금도 건설 중인 단지마다 공사비 갈등이 심한데, 향후 초고층 재건축을 진행하는 단지는 갈등이 더 깊어질 수 있다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com