고령층, 자산의 80%가 부동산에 편중
자산은 많아도 소득 없어 빈곤율 높아
"윤택한 노후 위해 부동산 연금화 필요"
주택연금, 정부가 보증하는 연금화 제도
70세, 12억 주택으로 가입하면 月330만원
3억원 집으로 가입해도 매달 90만원 수령
"한번 가입하면 연금액 고정…이사 시 주의"
※ 한국경제신문은 독자 여러분들의 노후 자산형성에 도움이 될 ‘연금 재테크’의 모든 것을 다루는 ‘디지털 온리’ 콘텐츠 [일확연금 노후부자] 시리즈를 매주 화·목요일에 연재합니다.
지난 3일 서울 한남동 그랜드하얏트 서울 호텔에서 바라본 서울 시내 주택가 모습. 임형택 기자'노인빈곤율 1위'. 한국의 부실한 노후복지 제도와 빈곤 문제를 언급할 때 항상 등장하는 표현이죠. 실제로 그렇습니다. 경제협력개발기구(OECD)가 지난해 발표한 '한눈에 보는 연금 2023(Pension at a glance 2023)'에 따르면 한국의 노인빈곤율은 2020년 기준 40.4%로 OECD 회원국 중 압도적 1위입니다. OECD 평균(14.2%)과 비교하면 3배에 육박하는 수준이죠.이젠 세계 어느 국가와 비교해도 선진국에 속한다는 대한민국인데, 노인빈곤율은 왜 이렇게 높은 걸까요. 그건 바로 고령층이 가난해서가 아니라 돈이 없기 때문입니다. 정확하게 표현하자면, 고령층 자산 대부분이 부동산에 집중된 탓에 자산은 많아도 당장 쓸 수 있는 현금이 없습니다.
OECD 회원국의 노인빈곤율 그래프. 노인빈곤율을 나타내는 세로축을 기준으로 한국(KOR)이 가장 높게 기록돼 있다. OECD '한눈에 보는 연금 2023(Pensions at a Glance 2023)' 보고서 발췌.통계청에 따르면 가구주가 65세 이상인 고령가구의 평균 자산은 작년 기준 5억714만원입니다. 평균 자산이 5억원을 넘으니 고령층을 마냥 가난하다고 볼 수는 없죠. 그런데 고령층의 전체 자산 중에서 부동산이 4억1242만원으로 81.3%를 차지합니다. 빠르게 현금화해서 쓸 수 있는 금융자산은 15.9%(8080만원)에 불과합니다. 그런데 OECD가 집계하는 노인빈곤율은 노인 중에 평균 소득이 전체 가구의 중위 가처분소득 대비 50% 미만인 비율을 의미하는 것으로, 실물자산을 고려하지 않습니다. 한국 고령층은 자산의 약 80%가 부동산에 집중됐는데 마땅한 소득은 없으니 노인빈곤율이 높은 것이죠.
특히 현재 70~80대에 속하는 1940~1950년대생은 산업화 시기에 경제활동을 하며 일부 부를 일궜지만, 자녀 교육과 부모세대 뒷바라지로 남은 자산이라곤 집 한 채가 전부인 경우도 많습니다. 안정적 노후를 보장하기 위한 제도인 국민연금도 1988년에야 처음 도입됐기 때문에 1990년대 이전에 은퇴한 고령층은 국민연금을 아예 받지 못하는 경우도 많습니다. 65세 이상 인구 중에서 국민연금 수급자가 차지하는 비중은 작년 기준 51.2%에 불과하죠.
보건복지부 제공이처럼 부동산에 편중된 고령층의 자산을 현금화해 소득을 높여주면서도 주거 안정성은 해치지 않는 방법이 없을까요. 그러면 한국의 노인빈곤율을 크게 낮출 수 있을 텐데요.
전문가들은 부동산 자산의 연금화를 대책으로 제시합니다. 소유한 주택을 금융기관이나 정부에 담보로 맡기는 대신 매달 일정 금액의 연금을 수령하는 것이죠. 한국개발연구원(KDI)은 지난해 12월 발표한 연구보고서를 통해 고령층의 부동산 등 자산을 연금화하면 한국의 노인빈곤율이 곧장 14~16%포인트나 낮아진다고 분석했습니다.
김주현 금융위원장이 지난 4월 3일 한국주택금융공사 서울 중부지사를 방문해 고령층의 노후생활 보장 강화를 위한 주택연금 정책방향을 주제로 관계자들과 의견을 나누고 있다. /사진=연합뉴스쉽게 와닿지 않는 학자들끼리의 논의는 그만하고, 당장 빈곤에서 탈출하기 위해 내가 가진 부동산을 연금화하려면 어떻게 해야 할까요. 한국은 '주택연금' 제도를 통해 부동산의 연금화를 정부가 직접 돕고 있습니다.주택연금이란 주택 소유자가 집을 공기업인 한국주택금융공사에 담보로 제공하고, 집에 살기만 하면 평생 매월 일정 금액을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 쉽게 말해서 소유 주택을 정부에 주는 대신, 해당 주택에서 그대로 살면서 주택 가격에 준하는 금액을 죽을 때까지 매달 나눠 받는 제도입니다.
부부 중 한 명이라도 55세 이상이면서 소유 주택의 공시가격이 12억원 이하이기만 하면 주택연금에 가입할 수 있습니다. 주택연금 가입에 따라 받는 월지급금은 가입자뿐만 아니라 배우자까지 모두 세상을 떠날 때까지 매달 지급됩니다.
한국주택금융공사 제공그렇다면 주택연금 제도로 실제 매달 받을 수 있는 돈은 얼마나 될까요. 주택연금 수령액은 주택 가격과 가입자의 연령에 따라 모두 다릅니다. 가입 시점에 나이가 많으면 많을수록, 주택 가격이 비싸면 비쌀수록 매달 받는 '월지급금'이 높아지는 구조입니다.예를 들어보겠습니다. 국내 주택연금 가입자의 평균 연령이 72세인 만큼 70세에 새로 주택연금에 가입한다고 가정하겠습니다. 70세 노인이 현재 시세가 12억원인 주택으로 주택연금에 가입하면 매달 죽을 때까지 327만8000원씩 주택연금이 지급됩니다. 주택 가격이 시세 3억원인 경우엔 70세에 가입할 경우 매달 88만6000원이 지급되고요. 극단적인 경우지만 90세 노인이 시세 12억원인 집으로 주택연금에 가입할 경우 매달 595만8000원씩 받습니다.
주택연금 월지급금 예시. 2024년 3월 1일 기준. 한국주택금융공사 제공주택연금 가입 요건이 까다롭다고 생각하시는 분도 종종 있습니다. 실제로 작년엔 가입 조건이 일부 까다로운 측면이 있었는데, 작년 10월 이후로 일부 완화됐습니다. 주택연금 가입 대상 주택이 '공시가격 9억원 이하'에서 '공시가격 12억원 이하'로 확대된 것이죠. 공시가격 12억원은 시세로 환산하면 약 17억원 정도입니다.
작년 10월 이후로는 '총대출한도'도 5억원에서 6억원으로 상향 조정됐습니다. 총대출한도는 주택연금 가입자가 100세까지 받게 될 월지급금을 현재가치로 환산한 액수를 의미하는데요, 쉽게 말해 더 많이 연금을 받을 수 있도록 제도가 개선됐다는 뜻입니다.
총대출한도 기준은 100세인데, 만약 100세 이후까지 더 살게 되면 주택연금이 끊길까요? 그렇지 않습니다. 100세 이후로도 받을 수 있습니다. 자신이 일찍 사망하더라도 배우자가 사망할 때까지 주택연금은 일정하게 지급됩니다.
가입자와 배우자 모두 일찍 사망해서 주택연금을 생각만큼 많이 받지 못하면 손해를 보는 것이라고 우려할 수도 있는데, 크게 걱정할 필요는 없습니다. 부부가 모두 사망하면 한국주택금융공사가 주택을 처분하고 주택 처분금액이 주택연금 지급 총액보다 많으면 그 차액을 상속자에게 지급합니다. 쉽게 말해 집값에 비해 주택연금으로 받은 금액이 적으면 정부가 알아서 자식들한테 차액을 물려준다는 의미입니다.
한국주택금융공사 제공주택연금 가입은 쉬워지고 수령액이 늘어나면서 혜택을 본 실제 사례도 많이 나오고 있습니다. 서울 성동구에 사는 66세 A씨는 공시가격이 10억원이면서 시세가 15억원짜리인 주택을 소유하고 있습니다. 작년 9월까지는 주택연금에 가입할 수 없었지만, 10월부터 완화된 가입 요건에 따라 새로 주택연금에 가입했는데요, 현재 매달 300만원씩 주택연금을 받고 있습니다.주택연금에 가입할 때 주의해야 할 부분도 있습니다. 주택연금에 가입해 평생 받게 될 월지급금은 가입 당시 주택 시세에 의해 결정됩니다. 미래에 주택 가격이 뛰어올라도 주택연금 지급액은 변하지 않습니다. 이에 미래에 집값이 많이 오를 것으로 예상되는 동시에 당장 현금이 필요하지 않은 경우라면 주택연금 가입 시기를 늦추는 게 유리하겠죠. 또 나중에 집값이 저렴한 주택으로 이사를 가면 주택연금 수령액이 줄어들 수 있습니다.
평균수명 '100세 시대' 대한민국 평균 은퇴연령은 51세에 불과합니다. 행복한 노후를 위해 지금부터 철저한 재테크 플랜이 필요합니다. 한국경제신문은 주식뿐 아니라 채권, 예금, 파생상품, 부동산 등 각종 금융상품을 통한 자산관리 전략을 매주 2회 화요일과 목요일에 연재합니다. 아래 기자 페이지를 구독하거나 포털에서 [일확연금 노후부자]로 검색하면 더 많은 재테크 기사를 찾아볼 수 있습니다.