"서부·위례신사선 언젠가 뚫리리"…'저평가' 위례·상도 주목

철도 착공 지연 악재?
"거품 빠져 투자 적기"

송파구 위례센트럴자이
전용 59㎡ 11억9500만원
최고가 대비 18% 하락

문정동 올림픽훼밀리
전용 84㎡가 16.7억 거래
고점 가격서 20% 떨어져

전문가 "동남권 지켜봐야"

서울 아파트값이 11주 연속 상승세다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등에선 평균 시세가 2022년 역사적 고점 대비 5% 이내로 좁혀졌다. 전문가들은 개발 잠재력이 높은 서울 동남권에서 교통망 악재 등으로 약세를 보이는 지역을 주목해야 한다고 조언한다. 송파구 문정동, 위례신도시, 동작구 상도동 등이 위례신사선과 서부선 착공 지연으로 시세 회복이 더딘 지역으로 꼽힌다. 향후 강남 접근성 개선 등을 고려하면 저평가받고 있다는 설명이다.

강남 3구·용산 중심으로 온기 확산

9일 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면 지난 3일 강남구 주간 아파트 매매가격지수는 101.7로, 한 주 전(지난달 27일)보다 0.12% 올랐다. 서초구와 함께 4월 1일 상승으로 전환한 이후 10주 연속 아파트값이 뛰고 있다. 송파구는 2월부터 16주 연속 올랐다. 서초구는 10주 연속 상승으로 가격 차가 2022년 1월 고점 대비 1.8%까지 좁혀졌다.

강남구와 서초구, 용산구는 실거래가 기준으로도 2021년 3분기 고점의 6% 이내로 올라섰다. 부동산원에 따르면 1분기 세 자치구의 평균 아파트 실거래가는 2021년 고점보다 각각 -6.6%, -5.1%, -3.4% 줄었다. 2분기 실거래가까지 반영하면 전반적으로 전고점 돌파를 앞두고 있다는 분석이다. 가락동 헬리오시티 전용면적 110㎡는 지난달 30일 26억5000만원에 거래돼 최고가를 넘어섰다.

마포구(-11.7%)와 양천구·영등포구(-12%), 송파구(-13%) 아파트값도 공덕동, 목동, 여의도동, 잠실동을 중심으로 전고점에 바짝 다가가고 있다. 목동4단지 전용 95㎡는 1일 20억3500만원에 팔리면서 최고가를 경신했다. 마포구 염리동 마포프레스티지자이 전용 59㎡는 지난달 21일 14억8500만원에 거래돼 전고점을 돌파했다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “강남·서초는 연초부터 상승 분위기가 뚜렷했다”며 “서울 외곽으로 상승세가 확산하고 있다”고 말했다.

위례·상도 등 ‘약세 지역’ 눈여겨봐야

업계에선 서울 동남권에서도 아직 시세 회복이 더딘 지역을 눈여겨봐야 한다고 조언한다. 대표적인 곳이 위례신도시다. 위례중앙광장 근처 위례센트럴자이(2017년 준공) 전용 59㎡는 지난달 11일 11억9500만원에 거래됐다. 2021년 9월 기록한 최고가(14억6000만원)보다 18.1% 하락한 가격이다. 북쪽에 있는 송파위례24단지꿈에그린(2013년) 전용 84㎡는 4월 14억1000만원으로 2022년 고점(16억9000만원) 대비 16.5% 내려간 가격에 팔렸다. 위례의 한 공인중개소 관계자는 “위례신사선 착공 지연 때문에 위례신도시는 다른 지역보다 반등세가 주춤하다”고 설명했다.

위례신사선은 위례중앙광장역에서 삼성역, 신사역까지 12개 정거장(14.7㎞)을 연결하는 노선이다. 대중교통망이 부족한 위례신도시 거주민의 강남 출퇴근 시간을 대폭 줄여줄 호재로 꼽힌다. 하지만 민간사업자인 GS건설과 서울시가 사업비 인상을 놓고 평행선을 달리면서 지난달 기획재정부 민간투자심의위원회 심의를 통과하지 못했다. 2028년 상반기 개통 여부가 불투명해졌다는 관측이 나온다. 위례신도시는 지하철 8호선 복정역에서 3호선 수서역, 신분당선 양재시민의숲역을 거쳐 4호선 경마공원역으로 이어지는 위례과천선도 추진 중이다.

위례신사선이 지나는 문정동 일대 아파트도 아직 고점 대비 20% 이상 내린 단지가 많다. 올림픽훼밀리타운은 전용 84㎡가 지난달 18일 16억7000만원에 거래돼 2021년 9월(21억원) 고점보다 20% 가까이 하락했다. 성남공항 때문에 고도 제한(86ｍ)이 걸려 있는 게 재건축 걸림돌로 꼽힌다.

2028년 개통이 목표인 서부선도 사업비 인상 문제로 기재부 심의에서 탈락해 인근 단지가 영향을 받고 있다는 분석이 나온다. 서부선과 지하철 7호선 환승역이 예정된 장승배기역 주변 단지가 대표적이다. 상도더샵1차 전용 84㎡는 2021년 7월 최고가(14억8000만원)를 찍은 뒤 지난해 11억2500만원까지 내렸다가 올해 4월 12억3000만원으로 반등했다. 서부선 114번 역사 건립이 예정된 관악벽산블루밍1차는 전용 84㎡가 지난달 15일 8억4000만원에 손바뀜해 2021년 2월 최고가(10억7500만원) 대비 21.8% 떨어졌다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com