[박대석 칼럼] '민간임대주택 협동조합' 파고들 만하다

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발기인이 사실상 사업 주체

공원을 낀 아파트 모습 / 캔바로 박대석 편집

이 세상에 공짜는 없고 수익이 높으면 위험도 크다. 수익률이 10%이면 위험률도 그만큼 된다. 금(金) 같은 안전자산은 물가상승률 정도로 오르면 되지, 수익을 많이 바라고 하는 투자는 아니다. 주식 등 대부분 투자는 남들이 몰려가는 길에는 가치 있는 꽃을 보기 힘들다.

발길이 뜸한 길에 가시덤불 등 위험이 크지만 잘 살피면 의외로 큰 수익 같은 아름다운 야생화를 볼 수 있다. '민간임대주택 협동조합' 형 주택의 발기인 참여가 바로 주택 마련과 주택투자의 블루칩(Blue Chip) 종목이다. 그 대신 발기인과 조합원을 분명하게 구별할 줄 알아야 한다.

▲ '민간임대주택 협동조합'이란?

민간임대주택 협동조합과 지역주택조합 사업비교표 / 박대석 작성

'민간임대주택 협동조합'이란 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따른 임대주택을 '협동조합 기본법'따라 추진하는 협동조합이다.

아파트를 마련하려는 지주나 일반인이 '협동 조합형 민간임대주택' 조합초기에는 '발기인'으로, 임대아파트를 건설하려는 토지의 사용권원을 80% 이상 확보한 이후에는 조합원으로 공개모집 방식으로 가입할 수 있다.

그 후 건설한 임대아파트를 분양받아 임차로 살다가 10년 후에 사업 승인 당시 확정분양가대로 분양전환 하여 취득할 수 있다. 당연히 안전성이 확보된 이후 가입한 조합원보다는 사업 초기에 참여한 발기인의 이익이 여러모로 크다.

비교 대상인 '지역주택조합'은 모집세대수 50% 조합원, 토지 80% 이상을 확보해야 조합을 설립할 수 있으나 '민간임대주택협동조합'은 발기인 5인 이상만 구성되면 기본적인 조합 설립 요건을 충족하게 된다. 다만 '민간임대주택협동조합'은 발기인이 아닌 조합원을 모집하려면 건설하려는 대상 토지 80% 이상 매수 등 토지 사용권원을 확보하여야 한다.

따라서 '지역주택조합'은 토지 매입 과정에서 예상 분양세대수 50% 이상 조합원을 모집하기 어려워, 사업 장기화에 따른 추가 분담금 문제가 발생할 수 있으나 민간임대주택협동조합은 조합원 모집 전 발기인들이 토지를 확보하므로 사업추진 기간 등에 비교적 안정적인 사업 구조를 지니고 있는 편이다.

▲ 조합원보다 '발기인'에 주목해야

민간임대주택 협동조합 기본구조 및 단계별 사업추진 / 박대석 작성

'민간임대주택 협동조합'은 발기인과 조합원을 분명히 구분해서 살필 줄 알아야 한다. 발기인들이 초기 사업비 및 토지 매수 80% 이상을 확보하는 역할을 한다. 조합원은 토지가 확보된 이후에 사업추진이 안전한 상태에서 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고 공개방식으로 모집한다.

따라서 사업 초기에 위험성이 있을 때 참여하는 발기인에게는 거품 없는 분양가로 사전 권리를 확보하게 해 준다. 발기인은 일종의 사전분양권(지위권)을 취득한다. 발기인이 납입한 대금은 계약된 신탁사에 토지 대금으로 입금해야 안전하다. 일부 비용은 소멸성으로 반환 의무가 없어 확인이 필요하다. 사업장마다 다른데 발기인은 보통 분양가의 30% 이내 분할 납부하게 된다.

법인이나 개인, 특별한 자격 제한은 없으며 발기인에게는 참여 순서에 따라 동호수 지정 우선권, 임차 10년 후 사업 승인 당시 확정한 분양가로 우선 매수할 권리를 줄 수 있다. '민간임대주택 협동조합' 주택개발 사업방식은 발기인들이 사실상 사업의 핵심 주체다. 발기인 자격으로 창립준비위원회를 구성하여 시행사 역할을 주도한다.

▲ 다수 지주가 있고 입지 우수한 지역 사업추진에 장점

부동산개발 등 대부분의 주택개발 사업에서 가장 중요한 요소는 우수한 입지다. 이른바 서울 등 수도권에 역세권, 병세권, 숲세권, 학세권 지역이다. 그 다음이 다양한 이해관계가 있는 지주들을 설득하여 적정한 가격에 빠른 시기 안에 매수하는 일이다.

'민간임대주택 협동조합' 방식 주택 개발은 지주와 주택매수희망자들이 토지 매수작업에 발기인으로 참여하여 합당한 권리를 획득함으로 다른 개발 방식보다 토지매수, 분양, 인허가 등에서 시간과 비용 등에 유리한 점이 많다.

또 토지매수 등 확보가 80% 이상 무리 없이 진행되면 초기 발기인들의 권리를 적법하게 확보해 주면서 사업 방식을 '일반 매수방식'으로 전환하여 속도를 앞당길 수도 있다. 결론적으로 '민간임대주택 협동조합'에 토지확보가 80% 이상 된 이후에 공개모집으로 조합원으로 참여하는 매수희망자는 일반 분양과 유사해 위험이 거의 없으나 조합원 가입이 인기 아파트 당첨만큼 어렵다.

조합원 모집 전에 발기인으로 참여하는 지주나 일반 매수자는 토지매수 80% 이상 확보 가능성, 인허가 가능 여부, 사업성, 토지 대금을 신탁 등을 통하여 안전하게 관리하는지가 핵심적으로 검토해야 할 사항이다. 입지 여건이 우수한 지역에 토지확보가 적정선까지 이루어지면 나머지는 사실상 금융회사와 시공사들이 사업을 마무리한다.

건축비가 급상승하는 시기, 입지 여건이 우수한 지역에 아파트를 장만하거나 투자하려는 희망자들은 '민간임대주택 협동조합' 발기인 참여를 심도 있게 살펴볼 필요가 있다. 제대로 알면 좋은 아파트를 좋은 조건으로 장만할 수 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 칼럼니스트 박대석

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