집값 폭등 준비 완료…"실수요자는 서둘러야 합니다" [최원철의 미래집]

한경닷컴 더 머니이스트

서울 시내 아파트 모습. 사진=한경DB

서울 아파트 가격이 오르면서 수도권 아파트 가격도 상승하고 있습니다. 집값이 상승할 조건이 대부분 갖춰지면서 향후 폭등이 예상됩니다.

우선 집값 상승을 점칠 수 있는 가장 큰 요인은 전셋값 상승에 따른 거래량 증가입니다. 올해 4월까지 전국 아파트 거래량이 14만9796건을 기록하며 작년 동기 대비 2만6727건 증가했습니다.

특히 경기도는 3만8452건, 서울은 1만3443건 늘었습니다. 이는 서울 아파트 전셋값이 58주 연속 상승하면서 실수요자들이 소형 아파트 매매로 눈을 돌린 여파입니다. 거기에 더해 전세사기 여파로 빌라와 오피스텔 전세 수요가 소형 아파트 전세로 몰리기 때문에 전셋값은 계속 오를 수밖에 없는 구조적 상승세가 고착화되고 있습니다.

하반기 입주물량도 전세시장 안정에는 큰 도움이 되지 않을 전망입니다. 올해 하반기 전국 아파트 입주물량은 16만4633가구로 상반기보다 9% 증가할 예정입니다. 서울은 1만8439가구로 268% 증가하지만, 대부분인 1만3603가구가 강동구에 몰렸습니다.

서울 강동구 올림픽파크포레온 공사 현장 모습. /사진=한경DB

여기에 1기 신도시 선도지구가 11월에 선정되고 내년부터 본격 이주가 시작되면 수도권의 전세시장은 재차 불안해질 것으로 보입니다. 게다가 전세 기피에 갭투자가 줄어드니 중소 건설업체에 의한 빌라와 오피스텔 공급도 급감했습니다. 아파트를 보더라도 공사비가 급등하면서 분양가를 맞추기 어려운 현장이 늘어나고 있습니다.

가계대출 급증을 막기 위해 올해부터 시행된 스트레스DSR 제도는 2단계 시행이 9월로 두 달 연기됐습니다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 등에 따른 부동산 PF 시장 연착륙을 돕기 위해서라고 하는데, 지방 미분양 물량을 사려고 하기보단 서울 강남 3구나 마용성(마포·용산·성동구)에 대출 수요가 몰릴 것으로 보입니다.

주택담보대출 금리도 최저 2%대 선까지 내려왔습니다. 미국 기준금리가 9월께 인하할 가능성이 커지면서 4분기에는 한국은행이 국내 기준금리를 인하할 것이라는 관측도 나옵니다. 9월 이후 아파트 가격 상승 기대감이 더 커질 것으로 보입니다.

서울 시내의 한 은행에 주택담보대출 관련 현수막이 걸려 있다. 사진=뉴스1

내년부터 기준금리가 계속 인하되면 서울이나 수도권의 아파트 가격은 더 상승하게 됩니다. 가격 상승을 막으려면 공급이 늘어야 하는데, 지난해 아파트 착공 실적이 반토막 났고 올해도 또 반토막 날 가능성이 높습니다.

최근 부동산 PF 시장 정상화 여파로 대형 건설회사들은 아파트 공사 수주를 꺼리고 있습니다. 재개발·재건축 시장에서도 충분한 공사비가 확보되지 않는 한 수주를 안 합니다. 일반 신규 아파트 현장도 분양성이 충분히 보장되지 않으면 주택금융공사 보증받기가 어렵고, 건설회사가 자체 신용으로 PF를 조달하기도 어렵습니다. 이에 따라 2~3년 뒤에는 본격적인 아파트 공급 차질이 시작될 것으로 보입니다.

즉 집값 상승기는 이미 시작됐습니다. 전세 수요 폭증에 집값 하방을 받쳐주는 전셋값도 거듭 상승하고 있습니다. 당장 이를 완화할 공급 물량도 없고, 향후 수년 동안은 공급 차질도 예상됩니다.

이런 요인들을 고려할 때 앞으로 전세를 살면서 내 집을 마련하기는 점차 어려워질 것입니다. 보증금이 묶이는 2년 사이에 집값이 더 오르고 분양가도 폭등할 것이기 때문입니다. 집값이 폭등하기 전에 가족들과 함께 편안히 살 수 있는 내 집 마련에 나서야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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