호텔·녹지 넣으면 용적률 대폭 높여준다

'서울 2030 기본계획' 변경안

도시 정비형 재개발사업 활성화
호텔 건축시 용적률 최대 100%
친환경 건축 인센티브 3배 확대
'수용권' 활용해 시니어타운 건설

"도시활성화 용도로 경쟁력 강화"

서울 도심부에서 재개발 사업을 할 때 3성급 이상 호텔을 지으면 용적률 인센티브를 최대 100%까지 받을 수 있다. 추가 용적률 대상이 되는 개방형 녹지(상부가 개방된 녹지공간)의 인정 범위를 넓히고, 도심 재개발을 통해서도 노인복지주택을 지을 수 있게 됐다. 도심 내 입체적인 녹지공간이 조성되고 숙박시설 문화시설 노인주택 등 지역 필요 시설 도입이 활성화될 것이란 분석이 나온다.

○친환경 인센티브 40→120%

서울시는 지난 17일 10차 도시계획위원회를 열고 이 같은 내용의 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획’ 변경안을 수정 가결했다고 18일 밝혔다. 변경안에는 녹지생태도심 재창조를 위한 개방형 녹지를 도입하고 지역 필요 시설을 유도하기 위해 용적률 인센티브를 주는 방안이 담겼다.

우선 3성급 이상 호텔을 도입하면 호텔복합 비율에 따라 최대 100%의 인센티브(연면적 40% 이상 충족 시)를 준다. 도심부에 부족한 숙박시설을 확충하고 관광산업도 활성화하겠다는 방침이다.

친환경 건축 등을 통해 받을 수 있던 최대 용적률 인센티브도 3배가량 늘어났다. 시는 이번 변경안에서 녹색건축물 인증, 건축물 에너지효율등급·제로에너지 건축물 등급 인증에 따른 친환경 인센티브를 기존 허용 용적률에서 상한 용적률로 변경했다. 허용 용적률을 통해서는 최대 40%까지 추가 용적률을 받을 수 있었지만 상한 용적률 체계에서는 120%까지 규모가 늘어난다.

개방형 녹지 기준도 손봤다. 입체 녹지공간도 개방형 녹지로 인정해 건축계획을 유연하게 수립하고, 다양한 녹지공간을 조성하도록 했다. 입체 녹지공간은 토심 1m 이상으로 하고, 별도의 접근 가능한 동선도 마련해야 한다. 시는 대지면적에 따라 개방형 녹지 인정 한도를 설정해 대지면적 3000㎡ 미만은 인센티브를 25%까지만, 3000~5000㎡는 35%까지 인센티브를 받을 수 있도록 했다. 대지면적이 5000㎡를 넘어서는 땅이어야 개방형 녹지 최대 인센티브(100%)를 받을 수 있다.

공개공지 초과 제공에 따른 높이 완화 항목은 삭제했다. 그 대신 공공용지 제공 때 높이 완화 항목을 추가하고, 계획의 공공성이나 지역별 특성을 고려해 높이를 추가 조정할 수 있도록 했다. 서울시 관계자는 “사업성 확보에만 치중해 개방형 녹지에 따른 과도한 높이 계획을 만들던 문제점을 개선하는 취지”라고 설명했다.

○재개발 사업으로도 시니어타운 만든다

정비업계에서는 이번 변경안에 따라 노인복지주택 도입이 가능해진 것에도 주목하고 있다. 노인복지주택은 노인주택법에 따라 만 65세 이상이 임차로 거주할 수 있도록 한 시설이다. 지금까지는 도시정비형 재개발 사업에서 이를 주택이 아니라 준주택으로 분류해왔지만, 앞으로는 아파트와 마찬가지로 주택으로 분류하기로 했다. 업계 관계자는 “도시정비형 재개발 사업을 활용하면 일정 비율 이상(75%) 토지를 확보했을 때 수용권이 발동된다”며 “특정 부지에 노인복지주택을 공급하기 훨씬 수월해질 것”이라고 말했다. 서울시 역시 장기적으로 고령화 문제에 대응할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

시는 또 정비사업을 완료한 지 30년이 지난 경우 도시계획위원회 심의를 통해 신축을 허용했던 사항을 증·개축도 가능하도록 변경했다. 소규모 아파트나 주택 등의 리모델링이 더 간편해질 것으로 예상된다. 또 지구단위계획구역상 특별계획구역에서 도시 정비형 재개발 사업을 추진할 수 있도록 했다. 다만 특별계획구역 가운데 지역중심 이상(준주거 이상) 또는 상업지역 중 지하철역 반경 500m 이내 지역에서만 재개발 사업을 추진할 수 있도록 제한했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com