'10억 로또' 원펜타스, 현금 8억 없으면 꿈도 못 꾸겠네

부동산 프리즘

30일 1순위 청약
전용 84㎡ 분양가 23억인데
전세가격은 15억원대 예상
후분양이라 잔금 기한 촉박

‘최소 10억원 로또’가 예상되는 서울 서초구 반포동 래미안 원펜타스(사진)에 당첨되려면 수중에 최소 8억원은 있어야 한다는 계산이 나온다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 23억원, 전세가는 14억~16억원 선에 형성될 것으로 예상돼서다. 실거주 의무가 유예된 3년 동안 인근 단지처럼 높은 전셋값을 받긴 어려울 것이란 전망도 제기된다.

22일 래미안 원펜타스 입주자모집공고에 따르면 이 단지는 전용 59㎡ 17억4610만원, 전용 84㎡ 23억3310만원, 전용 107㎡ 29억7590만원 등에 일반에 공급된다. 전용 137㎡ 37억8870만원, 전용 155㎡ 42억4477만원, 전용 191㎡ 51억9990만원 등이다.

단지는 지하 4층~지상 35층, 6개 동, 641가구로 구성된다. 일반분양은 292가구다. 추첨제 물량은 50가구이고, 이 중 무주택자 우선 물량은 40가구다. 오는 29일 특별공급에 이어 30일 1순위 청약을 받고 다음달 7일 당첨자를 발표한다. 부부 중복청약이 허용된다. 생애 최초 특별공급과 1순위 청약 조건에 가구주 조건이 달려 있다.

단지는 지하철 9호선 반포역과 세화여중·고가 신반포로 맞은편에 있다. 북쪽으로는 아크로리버파크와 인접해 있다. 상대적으로 분양가가 저렴하게 나와 최대 20억원에 달하는 시세차익이 예상된다. 2021년 일반분양을 진행하기 위해 택지 감정평가를 받았다가 분양이 계속 미뤄진 탓에 당시 기준으로 분양가가 산정됐기 때문이다. 아크로리버파크 전용 84㎡는 지난달 39억~44억5000만원에 거래되고 있다. 인근 공인중개사는 “아크로리버파크에서 한강뷰가 없는 안쪽 동과 비교하면 어느 정도 시세가 맞을 것”이라고 말했다. 비슷한 조건인 아크로리버파크 전용 59㎡는 지난달 10일 30억원에 팔렸다. 전용 59㎡ 기준으로 12억원 안팎의 차익을 누릴 수 있다는 설명이다.

현지 중개사들은 자금 계획을 잘 따져봐야 한다고 조언한다. 계약금 20%를 다음달 19일 계약 때 즉시 내야 한다. 후분양 아파트여서 중도금 대출 없이 10월 20일까지 잔금을 납부해야 하는 점도 부담이다. 실거주 의무가 3년 유예된 점을 활용해 ‘갭투자(전세 끼고 투자)’를 하더라도 필요 현금이 예상보다 많을 수 있다. 실거주 유예 기간이 끝나는 2027년에는 당첨자가 입주해야 해 세입자가 머무를 수 있는 기간은 2년 남짓이다. 또 다른 중개사는 “전세 수요가 워낙 많은 지역이지만 2년 살면 나가야 하는 전세여서 세입자 구하기가 어려울 수 있다”고 예상했다.

즉시 입주하려면 담보인정비율(LTV) 50%까지 대출이 가능하다. 대출 금액이 커 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 따져봐야 한다. 전용 84㎡ 당첨자가 연 3.6%에 40년 만기로 LTV 50%(11억6655만원)를 채워 주택담보대출을 받으려면 부부 합산 연소득이 1억3800만원 이상이어야 한다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com