[데스크 칼럼] 주택 공급, 민간에 길 터줘야

김진수 건설부동산부장

정부가 지난 18일 ‘부동산 관계장관회의’에 이어 25일 ‘제1차 부동산시장 및 공급상황 점검 태스크포스(TF)’ 회의를 열었다. 그 회의에서 “공급을 획기적으로 늘리기 위해 모든 가용 수단을 원점에서 재검토하겠다”며 다음달 공급대책에 모든 수단을 강구하겠다고 밝혔다. 수도권 택지지구 추가 지정, 비아파트 공급 활성화 등이 거론된다. 공교롭게도 TF 회의를 개최한 날 서울 아파트 주간 상승률은 최근 6년 새 가장 높은 0.3%를 기록했다. 이상과열 조짐을 보이는 수도권 집값 해결책은 없을까.

지난 2년간 공급 부족 경고음

부동산 시장에 영향을 미치는 요인은 많다. 그중 하나가 기준금리다. 3년 전 연 0.5%에서 연 3.5%까지 오른 뒤 1년 반 가까이 유지하고 있다. 여기에 2022년 9월 말 강원중도개발공사의 레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP) 상환 거부 사태가 벌어졌다. 이때부터 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 수면 위로 떠오르고 금융당국이 신규 PF 대출을 사실상 중단하면서 민간 개발사업이 멈춰 섰다. 엎친 데 덮친 격으로 코로나19 사태 이후 글로벌 공급망 붕괴 등으로 건자재 값과 인건비가 덩달아 뛰었다. 안전과 품질관리 이슈까지 불거져 공사기간이 연장되는 바람에 전체 공사비가 2년 새 50% 가까이 올랐다는 게 건설업계의 설명이다.

이 같은 변수는 주택공급 선행지표에 고스란히 반영됐다. 2021년 54만5400가구이던 전국 주택 인허가 물량은 지난해 42만8700가구로 줄었다. 같은 기간 착공은 58만3700가구에서 24만2100가구로 반토막 났다. 분양도 33만6500가구에서 19만2400가구로 쪼그라들었다. 올 들어 지난 5월까지 착공과 분양 물량은 각각 10만6500가구, 9만800가구 등으로 작년 동기보다는 늘어났다. 정부 공급대책이 효과를 냈다기보다 지난해 워낙 공급이 적었던 ‘기저효과’ 때문이라는 게 업계의 시각이다.

주택 공급의 키는 민간

수십 년간 민간과 공공이 아파트를 포함한 전체 주택을 8 대 2 비율로 공급해왔다. 그런데 지난해 공공 중 LH(한국토지주택공사) 착공 물량은 1만1000가구에 그쳤다.

민간도 마찬가지다. 민간은 재건축·재개발 등 이른바 도시정비사업과 디벨로퍼의 자체 개발 사업을 통해 주택을 공급한다. 서울은 재건축·재개발 물량이 신규 공급의 70% 안팎을 차지한다. 그런데 도시정비 사업이 공사비 급등, 기존 아파트값 하락과 미분양, 재건축초과이익환수제 등에 따른 조합원 부담 가중으로 삐거덕거렸다. 정부가 공사비 갈등의 중재자로 나서 합의점을 찾도록 지원해야 한다는 요구가 커지는 이유다.

금융당국의 ‘PF 옥석 가리기’ 여파로 개발 시장은 쑥대밭이다. 등급 평가 결과 부실 사업장으로 분류되면 경·공매 수술대에 오른다. 우량 사업장까지 자금 수혈이 힘들어 언제든 부실 사업장으로 전락할 처지다. 오피스텔 생활숙박시설 등 비아파트도 주택 수 산정과 주거 불가 규정으로 좌초 위기다. 대체 주거에 대한 규제 완화로 공급 부족을 해결해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

최근 서울 집값 상승은 지난 2년간 누적된 공급 가뭄의 후폭풍이다. 민간이 공급에 나설 수 있도록 비비 꼬여 있는 구조적 문제를 조속히 풀어야 한다.