반포 아파트 '국평 50억 시대'…왜 이렇게 비싼 걸까 [심형석의 부동산 정석]
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한경닷컴 더 머니이스트
국민평형대가 50억원 내외의 실거래가를 기록중인 아파트가 있는 지역은 서초구 반포동입니다. 반포동은 한강에 접해 있는 동으로 강남에서도 서울의 정중앙에 가까운 입지라 강북 도심권도 편히 오갈 수 있고 한강 조망권 또한 뛰어나다고 평가됩니다.강남에 최초로 대규모로 지은 반포주공 아파트들이 재건축하면서 기존의 고급아파트와 함께 강남 한강변 고급주거벨트로 재차 자리매김하는 중입니다. 반포동은 2019년 이미 전국 최초로 3.3㎡당 1억원 시대를 열었습니다.
2015년 입주한 래미안대치팰리스는 대치동에서는 신축인 아파트입니다. 이 단지는 최근 3년동안 실거래가가 가장 낮았을 때가 29억8000만원, 가장 높았을 때가 34억3500만원입니다. 즉 강남권 아파트들의 일반적인 특징인 가격변화가 거의 없고 안정적입니다. 반면 아크로리버파크의 경우 최근 50억원까지 거래된 34평형이 33억8000만원까지 하락한 적도 있습니다. 무려 30%가 넘는 범위 내에서 가격대가 움직였습니다. 물론 두 아파트가 가지는 특성이 다르며 한강이 보이는 단지의 경우 층과 향 그리고 조망에 따라 가격 차이가 크다는 것이 사실이지만 이런 요소를 고려한다고 하더라도 가격대의 편차는 크다고 보여집니다.
안타까운 사실은 정부의 규제로 인해 아파트시장이 왜곡되면서 반포가 풍선효과를 누리는 것은 아닌지 의문입니다. 대표적인 규제는 토지거래허가구역과 세금입니다. 내 아파트를 구입할 때 구청장의 허가를 받아야 하며 실거주를 해야 하는 상상하기 힘든 규제가 여전히 적용 중입니다. 토지거래허가구역이라 써놓고 우리는 주택거래허가구역이라고 읽습니다. 허가받아야 할 규모(대지면적 6㎡)를 너무 낮춰 적용되지 않는 주택을 찾기 어렵습니다. 반면 반포를 포함한 서초구는 여기에 적용되지 않습니다. 따라서 수요의 확장성이 더 커지게 됩니다. 다주택자에 대한 규제(취득세, 종부세 등)도 영향이 큽니다. 똘똘한 한 채에 대한 수요를 높이면서 반포의 아파트가 주목받고 있습니다. 1주택에 대해 종부세를 완화하겠다는 민주당의 발표가 이런 현상에 불을 붙이는 중입니다.반포 아파트들은 상품성과 규제로 인해 여타 강남권의 아파트들마저 범접하기 힘든 차이를 보이며 '넘사벽'이 되어 갑니다. 특정 지역에 주택 수요가 집중되도록 만든 규제는 지금이라도 바로잡을 수 있습니다. 수요를 분산시켜 안정적인 가격 흐름이 유지되도록 만들어야 합니다. 그렇지 않으면 반포 아파트 가격 상승이 주변 지역으로 퍼지게 될 겁니다. 강남, 특히 반포에 집중되는 수요를 분산시킬 수 있는 대안이 하루빨리 실행되기를 기대합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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