상가 건물 재건축 시 임차인과의 갈등 해결 방법 [한경부동산밸류업센터]
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[밸류업가이드]
과도한 보상금 요구와 시위 협박, 어떻게 대처해야 할까?
“안녕하세요.
몇 해 전 상속받은 상가건물이 하나 있습니다.
1970년에 준공됐으니 지은 지 50년도 더 지난 아주 낡은 건물입니다.
최근 몇 년 사이에 파손, 누수 등 문제가 발생해 그때마다 임차인들에게 양해를 구하고 수리를 했습니다만 제가 대학병원 교수로 근무하다 보니 바쁘기도 하고 건물 관리 경험이 없어 근본적인 원인 파악과 해결책은 찾지 못했습니다.그래서 현 건물을 철거하고 신축을 할지 생각 중인데요.
제 건물은 지하 1층~지상 4층 규모이고, 입점한 임차인은 총 여섯 군데입니다.
임차인들께는 신축공사를 진행하는 동안 다른 곳에서 영업하시되 준공이 나는 대로 바로 다시 들어와 영업을 재개하시고 피해보상금도 1년 치 임대료를 드리겠다고 말씀을 드렸습니다.
그런데 며칠 전 임차인을 대표하는 분 중 한 분께서 말씀하시기를 제가 제시한 피해보상금이 충분치 못하니 수용할 수 없다며 합의금 10억원을 제시했습니다. 게다가 합의해 주지 않으면 임차인 모두 제가 근무하고 있는 병원으로 찾아오겠다고 합니다.
아무리 생각해도 10억원이라는 합의금은 너무 과한 것 같은데 자칫 이분들이 병원으로 찾아와 피케팅이라도 하면 어쩌나 싶어 걱정이 이만저만 아닙니다.
이 상황을 정리할 수 있는 좋은 방법이 없을까요?”
우선, 의뢰인께서는 현재 상황을 냉정하게 분석하고, 상황에 맞는 전략과 전술을 철저하게 수립하는 과정이 필요해 보입니다.
첫 번째, 임차인들의 요구가 정당한 것인지 객관적으로 검토해야 합니다.상가건물임대차보호법(이하, 상임법)에 근거하여 임차인들에게 제시한 보상안이 적절한지 확인해야 합니다. 상임법에 따르면, 임대인은 임대차 계약을 해지하고자 할 경우 일정한 조건을 충족해야 하며, 임차인은 재건축 등의 사유로 계약이 해지될 경우 일정한 보상금을 받을 권리가 있습니다.
의뢰인께서는 임차인들에게 월 임대료 1년 치에 해당하는 보상금을 제시하였고, 신축 후 재입점하는 조건을 제안하였음에도 불구하고, 임차인들의 일방적인 보상금 요구는 다소 과도한 상황인 것 같습니다.
두 번째로, 임차인 대표자와 직접적인 대면 협상이 필요합니다.
층별 모든 임차인의 협박과 담합으로 현재 상황에 이르렀다는 것은 분명 이런 상황에 대해 잘 알고 있는 누군가가 주도적으로 상황을 이끌고 있을 가능성이 높습니다. 의뢰인의 사회적 지위를 활용해 압박하고 이를 통해 협상의 주도권을 잡으려 하는 점만 봐도 그렇습니다.따라서, 현재와 같은 상황에서는 의뢰인께서 유화책이나 강경책이냐와 같은 선택과 상관없이 직접 나서 임차인들과 소통하기보다 의뢰인을 대변할 수 있는 누군가를 내세워 그를 통한 직·간접적인 협의를 도출하는 방법이 필요해 보입니다.
협의에 앞서 (1) 임차인들의 최초 계약일은 언제인지, (2) 불법 전대나 3기 이상의 임대료 연체가 있었는지, (3) 임대차계약서와 다른 용도 및 구조로 사용하고 있는 것은 아닌지 등을 정확하게 파악할 필요가 있습니다. 아울러 의뢰인께서 문의하신 내용에 이미 언급된 바와 같이 현 건물이 1970년도에 준공되었다는 사실은 이런 상황에서 중요한 키워드가 될 것입니다.
즉, 물리적으로 건물의 잔존 가치가 수명을 다하였고, 그로 인해 불가피한 신축이 필요하다고 한다면 구조 안전 진단을 정식으로 받아보고 E등급 이상의 등급이 나오는지 여부를 정확하게 파악해야 합니다.
최근 임차인이 자신의 생존권을 내세워 임대인의 재산권을 뒤흔드는 사례가 실무에서 많이 발생하고 있습니다. 물론 대다수 임차인은 선량하지만, 법의 허점을 악용하여 임대인을 괴롭히는 상황도 종종 발생하고 있으니 이를 철저하게 분석하고 접근할 필요가 있습니다.
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배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
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