서울 '똘똘한 한 채' 가격이 오를 수 밖에 없는 이유 [최원철의 미래집]

한경닷컴 더 머니이스트

서울 시내 아파트 모습. 사진=임형택 기자

최근 서울 아파트 가격이 무섭게 상승하고 있습니다. 8월 둘째 주 서울 아파트 가격이 0.32%나 올라 5년 11개월 만에 최대 상승 폭을 기록했습니다. 정부가 서울 주택시장 상승세를 진정시키고자 '8·8 부동산대책'을 발표했는데, 대부분 10년은 되어야 공급 물량이 현실화할 대책이라 매수세가 더 커지는 상황입니다.

서울에서도 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 지역 집값이 빠르게 오르고 있습니다. 다른 지역보다 집값 상승세가 가파른 만큼 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요가 이 지역으로 몰려들었기 때문입니다. 투자 수요는 물론 갈아타기 수요까지 이들 지역으로 집중되고 있습니다.

우선 투자자들은 다주택자 규제를 피하기 위해 똘똘한 한 채 마련에 나섰습니다. 취득세가 2주택자는 8%, 3주택자는 12%로 높아지니 집을 여러 채 사기보단 투자 가치가 가장 큰 한 채로 돌아선 것입니다. 국회에서 다주택자 취득세 중과는 폐지한다고 하지만 쉽지 않은 상황입니다.

실수요자도 똘똘한 한 채에 매달리고 있습니다. 일단 전세 사기 여파에 신혼부부와 같은 실수요자들은 비아파트 자체를 외면하기 시작했고, 대출받아 아파트로 내 집 마련하려는 움직임이 커졌습니다. 이러한 와중에 9월 '스트레스 DSR' 2단계를 시행하기로 하니 이번이 마지막 대출 기회라고 생각해 인기 지역 아파트 매수에 나서는 이들이 늘었습니다.

일각에서는 스트레스 DSR 2단계가 시행되면 서울 집값이 안정될 것이라 기대하지만, 국내 기준금리가 낮아지면 집값은 오르게 됩니다. 미국 소비자물가지수(CPI)가 7월 2%대로 줄었고, 실업보험 청구자도 감소해 9월 미국 기준금리가 0.25%나 0.5% 내릴 수 있다는 전망이 확산하고 있습니다. 그럴 경우 국내 기준금리도 10월 인하될 가능성이 높습니다.

한 은행 주택담보대출 안내문 모습. 사진=연합뉴스

금리가 낮아지면 부동산 시장으로 자금이 쏠립니다. 하지만 임대사업용 오피스텔이나 도시형생활주택, 지식산업센터, 생활형 숙박시설 등 부동산 투자 상품들은 모두 외면받는 상황입니다. 강남과 광화문, 여의도 오피스 시장이 그나마 양호한 상태이지만, 개인 투자자가 접근할 수 있는 영역이 아닙니다.

기준금리가 낮아지면 아파트로 자금이 몰릴 가능성이 매우 크다고 볼 수 있습니다. 그중에서도 똘똘한 한 채가 몰려있는 강남 3구, 마용성이 가장 좋은 투자처로 부각될 전망입니다. 내 집 마련을 하는 경우에도, 투자를 하는 경우에도 부동산 자금이 흐를 곳은 똘똘한 한 채입니다.

이에 반해 지방 주택시장은 하락세가 계속되고 미분양도 많습니다. 인구와 일자리가 줄면서 지방 소멸을 걱정해야 하는 상황이니 인구소멸지역에 집을 사라고 정책으로 유도해도 아무런 소용이 없습니다. 결국 치솟는 집값을 안정시키려면 똘똘한 한 채를 더 많이, 수요자가 원하는 지역에 공급하는 방법밖에 없습니다. 지금 상황에 맞는 해결책은 정해져 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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