신설 법인으로 꼬마빌딩 매입 시 반드시 알아야 할 사항 [한경부동산밸류업센터]
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[밸류업가이드]
부동산 임대 사업을 위한 신설 법인 설립 시 3가지 체크리스트
“안녕하세요. 최근 서울 강서구의 꼬마빌딩을 매입하려고 계약을 체결했고, 다음 달에 잔금을 치를 예정입니다. 부동산 중개인이 개인 명의가 아닌 법인 명의로 매입하는 게 좋다고 해서 신설 법인을 설립해 진행 중입니다.
그런데 제가 법인 설립이나 운영을 해본 경험이 없어서 조언을 구하고 싶습니다.
신설 법인을 설립해 부동산을 매입하려고 할 경우 어떤 점을 주의해야 할까요?”
과거엔 대부분 개인 명의로 하던 부동산 투자를 최근엔 법인을 통해 진행하는 것이 자산가들 사이에서 일종의 트렌드가 된 것 같습니다.
개인이 부동산 투자를 할 경우 상업용 부동산에 대한 RTI 규제, 보유 단계에서의 종합소득세 부담, 처분 단계에서의 양도소득세 등 여러 측면에서 개인이 법인보다 더 까다로운 규제를 적용받는 영향 때문입니다. 이러한 이유로 법인 명의의 투자가 많은 주목을 받고 있지만, 법인 명의로 부동산을 취득한다고 해서 모든 문제가 정리되는 만능 해결사는 절대 아닙니다.오히려 새로운 문제와 리스크가 발생할 수 있으니, 의뢰인께서도 몇 가지 중요한 사항을 체크해 보실 필요가 있습니다.
Check 1. 잔금 지급을 위한 은행(금융권) 대출은 사전에 체크했는가?
아파트 거래와 마찬가지로 건물 매매계약을 할 경우 계약금은 보유 현금으로 지급하고, 잔금의 전부 또는 일부는 은행 대출을 받아 지급하는 경우가 대부분입니다.
그런데, 신설법인을 설립해 대출을 받고자 할 경우 예상치 못한 어려움에 직면할 수 있으므로 주의해야 합니다.은행은 대출 실행 시 차주의 신용등급과 소득을 기준으로 대출 상환 능력을 평가합니다. 하지만 신설법인은 재무제표가 존재하지 않아 은행 입장에서는 신뢰할 수 있는 정보가 부족합니다. 이는 대출 승인을 어렵게 만들며, 실제 대출이 막혀 잔금 지급을 이행하지 못해 계약금을 위약금 조로 몰취 당하는 사례가 발생하곤 합니다.
따라서 신설법인을 통한 대출이 필요한 경우, 사전에 충분한 준비와 대출 가능성에 대한 확인이 필요합니다.
Check 2. 세무 이슈에 대한 리스크를 검토했는가?과밀억제권역에서의 투자에 대한 중과세를 피하고자 일부 투자자들은 성장관리권역에 소호 사무실을 임대하여 사업자를 등록한 후, 취득세 중과를 피하려는 편법을 사용하기도 합니다.
하지만 이러한 방식이 과세 당국에 의해 문제가 되지 않을지 충분히 검토해야 합니다.
세무적 이슈를 간과할 경우 이후 과세 당국의 조사를 받거나 예상치 못한 세금이 부과될 수 있습니다. 따라서 신설법인을 통한 투자 시 사전에 전문가의 조언을 들어 세무 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.
Check 3. 법인 설립 시 주주구성 및 업종 설정을 사전에 계획했는가?
법인을 설립할 때 주주구성과 지분비율 그리고 업종 및 업태의 설정 등은 매우 중요한 과제입니다. 이는 단순히 법인 설립의 기본적인 절차에 그치지 않고 향후 법인의 운영과 세무 계획, 자금조달 전략 등에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
예를 들어 주주의 구성에 따라 의사결정 구조가 달라지며, 업종 설정에 따라 세금혜택이나 규제 요건이 달라질 수 있습니다. 따라서 법인 설립 전 이러한 요소들을 사전에 철저히 검토하고 준비할 필요가 있습니다.
이와 같이 의뢰인께서 법인 명의로 부동산 투자를 진행할 경우 여러 가지 이점을 기대할 수 있지만, 동시에 다양한 리스크도 존재할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
따라서 사전에 충분한 검토와 준비 과정이 필요합니다. 전문가 자문을 통해 발생할 수 있는 리스크를 최소화하고 안정적인 투자를 하시는 게 좋을 것 같습니다.
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배준형 수석전문위원 (밸류업이노베이션 대표이사)
정재윤 법률전담팀 (밸류업이노베이션 변호사)
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