"대출규제로 집값 잡힐지 의문…공급 해결돼야"

스트레스 DSR 효과 진단

"서울 거래 줄어들 것" 전망 속
"아파트값 하락 전환은 미지수"

주담대 90% 이상이 혼합·주기형
가산금리 반영 작아 효과 '글쎄'

전문가들은 다음달 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행으로 대출 한도가 축소되면 거래량이 줄어들고 집값 오름세도 다소 주춤할 것으로 내다봤다. 특히 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출받는 차주) 수요를 즉각 잠재울 것이란 전망이 나온다. 하지만 주택 공급 부족 이슈가 해결되지 않은 데다 주택담보대출 차주 10명 중 9명가량이 스트레스 금리 반영 폭이 작은 ‘혼합·주기형’ 대출인 만큼 효과가 제한적일 것이라는 의견도 만만치 않다.

대부분 부동산 전문가들은 DSR 2단계 시행으로 거래량 감소가 불가피할 것으로 내다봤다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “DSR 규제는 일반적으로 거주를 목적으로 9억~12억원대 아파트를 구입하려는 수요자에게 미치는 영향이 크다”며 “상대적으로 집값이 비싼 서울 등 수도권 거래량이 많이 감소할 것”이라고 말했다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “DSR 2단계 시행 전 막바지 수요가 몰릴 수는 있지만 오는 9월부터는 관망세가 이어질 것”이라며 “10월 금리 인하 여부와 부동산 정책 방향 등을 확인한 후 움직이는 게 현명하다”고 말했다.

집값 상승세가 둔화하더라도 하락 전환하진 않을 것이란 의견이 우세하다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “수요가 줄어도 당장 공급이 많지 않기 때문에 가격이 하락 전환할지는 불분명하다”며 “수도권 집값 상승 기대는 여전하기 때문에 기대심리가 꺾이지 않는 이상 대출 규제가 집값 하락 요인으로 작용하기는 어렵다”고 말했다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “집값이 오르는 건 서울 도심의 공급 부족이 심화할 것이란 불안 때문”이라며 “공급 이슈가 해결되지 않는 한 효과가 미미할 수밖에 없다”고 말했다.

스트레스 금리 반영 폭이 변동금리보다 작은 혼합형과 주기형 주담대 비중이 90%를 웃돈다는 점에서 주담대 한도 축소 효과가 제한적일 것이라는 지적도 나온다. 금융당국에 따르면 소득 1억원 차주(30년 만기, 대출금리 연 4.5% 가정)의 수도권 변동금리 주담대 한도는 다음달부터 5억7400만원으로 이달(6억3000만원)보다 5600만원 줄어든다. 혼합형(6억4100만원→6억600만원)과 주기형(6억4900만원→6억3100만원)은 같은 기간 3500만원과 1800만원 감소하는 데 그친다.

심은지/한명현/김보형 기자 summit@hankyung.com